lunes, 19 de octubre de 2015

Las Arras

Es frecuente en la adquisición de una vivienda de nueva construcción, como fase previa a la suscripción del contrato privado de compraventa, que el comprador entregue una determinada cantidad de dinero al vendedor en concepto de arras o señal.
Con caracter general podemos señalar que las arras o señal son entregas a cuenta del precio. La doctrina científica y la jurisprudencia del Tribunal Supremo clasifican las arras de la siguiente forma.
ARRAS CONFIRMATORIAS: aquellas en las que la entrega anticipada de parte del precio significa un pago a cuenta y revela la firmeza del contrato de compraventa celebrado.
ARRAS PENALES: aquellas en que la entrega equivale al resarcimiento de daños y perjuicios en caso de incumplimiento del contrato.
ARRAS PENITENCIALES: aquellas en que la entrega faculta a cualquiera de las partes contratantes para rescindir el contrato de compraventa , sin necesidad de que exista previamente un incumplimiento contractual, perdiéndolas el que las entrega o devolviéndolas por duplicado el que las recibe.
Las arras confirmatorias son las únicas que están expresamente reguladas en el Código Civil, concretamente en el artículo 1.454, estableciendo dicho precepto que "si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compraventa, podrá rescindirse el contrato, allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas".
Para que las arras penitenciales desplieguen su eficacia jurídica tiene que constar de manera clara y evidente que las partes quisieron dar a las arras el carácter y la eficacia que tal artículo del Código Civil atribuye, ya que existe una copiosa jurisprudencía del Tribunal Supremo que declara que las arras penitenciales han de interpretarse con caracter restrictivo.
En este sentido si han mediado arras o señal y no consta de manera clara y evidente que la intención de los contratantes era poder disligarse del contrato por dicho medio rescisorio, la entrega ha de reputarse como anticipo del precio .

Fuente: Francisco Martínez Mas. Revista Arte y Cemento nº 20 año 2.006

 

miércoles, 14 de octubre de 2015

Cómo se mide una finca en Cantabria

Tabla de equivalencias expuesta en el Registro de la Propiedad de Villacarriedo (Cantabria)
"El carro", "el área", "la fanega", "la braza", "la emina", "la plaza" o "el obrero". Son algunas de las unidades de superficie empleadas tradicionalmente en nuestros pueblos para expresar el tamaño de una finca. A continuación veremos donde está el origen de aguna de estas medidas y en que zonas se siguen empleando en nuestros días.
El "Carro" es una unidad de superficie tradicional que se sigue empleando hoy en día en la mayoría de nuestros pueblos. Su uso se circunscribe al norte de España; principalmente a León y Cantabria. La primera referencia escrita que se tiene de ella data nada más y nada menos que del año 1.107 en Espinosa de los Monteros.  
Puede definirse esta medida como la cantidad de terreno de la que se obtiene un carro, ya sea de mies o de hierba. También el terreno que se cubre con el estiercol que llena un carro. Generalmente lo que llena un carro  - hierba, mies, estiercol - genera superficies diferentes. Por extensión también se habla de tantos carros de tierra o de heredad. 
En el siglo XVIII a estas superficies funcionales llamadas carros, a veces, se les asigna una superficie en varas cuadradas, convirtiéndose así en superficies geométricas o convencionales. Hasta nuestros días suponemos que ha ido alternándose la medida convencional dada en varas cuadradas y la funcional en carros de hierba. Y precisamente en ciertas zonas de Cantabria un carro es, hoy en día, una medida agraria superficial, cuyo lado oscila entre los 44 y los 48 píes; de tal modo que una hectárea equivale a aproximadamente 56 carros o a 231 varas cuadradas.
A consecuencia de esta oscilación en la medida en píes del lado, los metros cuadrados que corresponden a la medida de carro varian de unas zonas de Cantabria a otras. Siendo el carro más habitual el de 179 m².
Merecen una mención especial las unidades de superficie empleadas tradicionalmente en algunas zonas. Así en los Valles Pasiegos las unidades de medida habituales son "La Plaza" que equivale a 309 m² y "El Obrero" que equivale a 9,05 plazas. En la zona de Campoo se utiliza como referencía "La Fanega", que oscila entre 2.021 y 2.400 m² dependiendo del municipio. En la zona de Liébana se emplean la "Émina" equivalente a 300 m² y el "Área" que son 100 m². Y por último, en algunos municipios de la zona oriental "La Braza" que equivale a 3,8 m².

Equivalencias de las unidades de superficie  en algunos municipios de Cantabria:
Torrelavega                            - 1 Carro =       179 m²
Reocín                                     - 1 Carro =       179 m²
Cabezón de la Sal                   - 1 Carro =      179 m²
San Vicente de la Barquera   - 1 Carro =      179 m²
Cabuérniga                             - 1 Carro =      268 m²
Reinosa                                    - 1 Fanega = 2.400 m²
Santiurde de Reinosa             - 1 Fanega = 2.021 m²
Valderredible                          - 1 Fanega = 2.400 m²
Los Corrales de Buelna         - 1 Carro =      179 m²
Arenas de Iguña                     - 1 Carro =      179 m²
Ampuero                                 - 1 Carro =      124 m²
Laredo                                     - 1 Carro =      194 m²
Santoña                                    - 1 Carro =     169 m² 
Castro Urdiales                       - 1 Braza =         3,8 m²
Limpias                                    - 1 Carro =     124 m²
Guriezo                                    - 1 Fanega =    280 m²
Potes                                         - 1 Área   =     100 m²
Vega de Liébana                      - 1 Área   =     100 m²
Cabezón de Liébana               - 1 Obrero=    200 m²
Camaleño                                - 1 Emina =     300 m²                        
Camargo                                 - 1 Carro =      178 m²
Santander                               - 1 Carro =      150 m²
Villaescusa                              - 1 Carro =      179 m²
Penagos                                   - 1 Carro =      150 m²
Selaya                                      - 1 Carro =      201 m²
Villafufre                                 - 1 Carro =     226 m²
Corvera de Toranzo               - 1 Carro =     150 m² 
Vega de Pas                             - 1 Plaza =      308 m²
San Roque de Rio Miera       - 1 Plaza =      311 m²

    
Fuente: " El libro de los pesos y medidas"