sábado, 28 de junio de 2014

¿Qué debería saber antes de adquirir una vivienda? (IV)



A grandes rasgos, los gastos que se originan por la compraventa de una vivienda y que es importante que valore para no encontrarse sorpresas de última hora son los siguientes:
Minuta notarial; es la factura del notario por sus honorarios, fijados por el Gobierno mediante arancel. Son los mismos para todos los notarios.
Minuta registral; es la factura del registrador de la propiedad por inscribir la escritura. Su coste es fijado por el Gobierno mediante arancel y son indénticos para todos los registros.
Minuta gestoría; es la factura del gestor cuando realiza los trámites de inscripción de la nueva escritura. Estos trámites tiene derecho a realizarlos usted mismo o encargárselos a la notaria o al agente inmobiliario.
Minuta de inmobiliaria; en el caso de que haya encargado a un agente inmobiliario la localización y negociación de la compra de la vivienda. Este le facturara los honorarios que previamente hayan acordado por esta gestión.
Impuesto municipal por el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, también conocido como plusvalía municipal. Por ley lo paga el vendedor, que puede conocer previamente su importe, informándose en el Ayuntamiento al que pertenezca la finca.
IVA; por una vivienda de nueva construcción tendrá que pagar el 10% de IVA sobre el precio de venta. Si se trata de otro tipo de inmueble, el IVA  es del 21%.
Actos jurídicos documentados; si se trata de una vivienda de nueva construcción deberá pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuyo tipo oscila según la comunidad autónoma entre el 1% y el 1,5% (en Cantabria es del 1,5% y existe un tipo reducido del 0,50% que se aplica en los casos en que el comprador sea menor de 30 años, sea el titular de una familia numerosa o sufra una minusvalía física, sensorial o psíquica igual o superior al 33%).
Transmisiones patrimoniales onerosas; si la vivienda que va a adquirir es de segunda mano tendrá que pagar el impuesto de Transmisiones Patrimoniales (TPO), cuyo tipo oscila según la comunidad autónoma entre el 6% y el 10% (en Cantabria es del 8% y existe un tipo reducido del 5% que se aplica en los casos en que el comprador sea menor de 30 años, sea el titular de una familia numerosa o sufra una minusvalía física, sensorial o psíquica igual o superior al 33%).
IRPF; finalmente, el vendedor deberá tener en cuenta la ganancia patrimonial en su declaración de la renta, que puede ser hasta del 27%.

Fuente: Consejo General del Notariado

viernes, 27 de junio de 2014

¿Qué potencia de luz y gas contratar?



A la hora de dar de alta la luz y el gas, lo primero que se debe tener en cuenta es qué potencia contratar. Ésta equivale a la cantidad de energía trasferida en la unidad de tiempo y normalmente aparece indicada (en vatios o kilovatios) en las placas de los propios electrodomésticos o en sus manuales de instrucciones.
La energía consumida, que se mide en kilovatios por hora (kWh), es el resultado de multiplicar la potencia de cada uno de los equipos por el tiempo de uso. Por eso difiere bastante según la época del año y el uso que se haga de los equipos del hogar. Contratar la potencia correcta evitará derrochar energía y dinero, pero también que haya cortes de luz.
Cómo calcular la potencia de la luz:
El consumo de luz se calcula sumando el consumo individual de cada uno de los aparatos eléctricos que se vayan a usar con frecuencia. La suma de los vatios de todos ellos indicará la potencia mínima a contratar si se pretende utilizarlos simultáneamente. Otra opción es utilizar alguna de las calculadoras que ofrecen las compañías eléctricas.
Si la potencia contratada es inferior a la demandada, cuando el consumo supere la barrera, saltará el diferencial. Esto, además de ser una molestia, puede dañar algunos equipos o aparatos. Por eso es tan malo pasarse y derrochar dinero, como no llegar y arriesgarse a que algo se estropee. Lo ideal, sin duda, es contratar la potencia adecuada.
En la actualidad, la mayoría de las viviendas tienen contratada una potencia mínima entre 2,5 y 5 kW, seguida de las familias que contratan de 5 a 10 kW. Es posible disponer de luz y pequeños electrodomésticos con una potencia inferior de 2,2 Kw, pero si se cuenta con calefacción eléctrica y aire acondicionado, el mínimo suele rondarlos 9 kW.
Cómo calcular la potencia del gas:
Tal y como sucede con la luz, el consumo del gas se mide sumando el consumo individual de cada uno de los equipos de gas que se vayan a emplear. Si bien estos no son muchos, al año puede suponer mucho gasto: calefacción, cocina y agua caliente sanitaria, son los tres usos principales. Dependiendo del número de equipos y el uso, se debe contratar mayor o menor potencia.
Si bien se puede usar utilizar simuladores o calcular en base a la potencia indicada en los manuales de los equipos, lo habitual es contratar una potencia u otra según el número de aparatos a gas.
Así, si sólo se utiliza el gas para el agua caliente sanitaria y la cocina, lo normal es que el consumo no supere los 5.000 kWh al año. Si, en cambio, también se utiliza para la calefacción, lo recomendable es optar por una potencia de entre 5.000 kWh a 10.000 kWh al año.
Para los hogares que necesitan todavía más potencia es recomendable contratar unos 11.500 kWh/año. Además, existen clientes (sobre todo comunidades de vecinos) cuyos consumos anuales están entre los 50.000 y los 100.000 kWh, cuyo suministro del gas debe estar contratado con un Comercializador de Mercado Libre.
Fuente: fotocasa

sábado, 21 de junio de 2014

¿Qué debería saber antes de adquirir una vivienda? (III)


Trámites posteriores

Una vez firmada la escritura de compraventa se deben seguir los siguientes pasos:

·         Pago de impuestos e inscripción en el Registro de la Propiedad; si va a realizar personalmente esas gestiones, consulte en la notaría los plazos a fin de evitar sanciones o pérdida de derechos. Puede optar también por encargar su tramitación a su agente inmobiliario o al notario, que procederá al envío al Registro de la Propiedad de una copia electrónica autorizada de la escritura para su inscripción. Posteriormente, le entregará una copia autorizada de la escritura en papel oficial con todos los justificantes y facturas.
·         Suministros; no olvide poner a su nombre los suministros que afecten a la nueva vivienda.
·         Documentación y facturas; conserve todos los documentos, justificantes, garantías y facturas originales sobre su adquisición.
No acepte recibos globales; reclame las facturas originales del notario, gestor y Registro de la Propiedad, así como de la carta de pago de impuestos.

Fuente: Consejo general del notariado

viernes, 20 de junio de 2014

¿Para qué sirve la fianza en el contrato de alquiler de una vivienda?

  
Según el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, “a la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda”. La LAU fija, por lo tanto, la obligatoriedad de establecer una fianza como garantía del cumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato por parte del inquilino, que será una cantidad en efectivo equivalente a una mensualidad de la renta.
Una vez cobrada la fianza durante la firma del contrato de alquiler, el propietario está obligado a depositarla en el organismo oficial correspondiente hasta la extinción del contrato. En Madrid, por ejemplo, la  fianza debe depositarse en el Instituto de Vivienda de Madrid (IVIMA), previo depósito de la cantidad en la cuenta habilitada por la Administración. El justificante del depósito tendrá que  presentarse en las oficinas del IVIMA junto con una copia del contrato de arrendamiento, de manera que pueda ser  sellado. El inquilino tiene derecho a solicitar al propietario de la vivienda una copia sellada del contrato.
Una vez que se rescinda el contrato de arrendamiento y siempre que se hayan cumplido las obligaciones en él recogidas, el arrendador tendrá que devolver la fianza al arrendatario. Para ello, el propietario deberá  solicitar el reintegro de la fianza en el organismo público donde la depositó. Si hubiese transcurrido un mes desde la finalización  del contrato y no se hubiera efectuado la devolución, ésta devengará el interés legal correspondiente.
Ahora bien, si existiera alguna incidencia a la hora de revisar la vivienda, el arrendador podrá descontar la cuantía de los desperfectos o daños -así como los suministros que hayan quedado pendientes de pago de la fianza, justificando siempre al inquilino esas cantidades. Si bien nunca podrá ser utilizada como pago de la última renta, ya que esa no es su finalidad y sí la de subsanar los posibles daños causados en la vivienda por el inquilino.
La cantidad de la fianza puede ser actualizada. Una vez que hayan transcurrido los cinco primeros años, en el caso de los contratos celebrados entre el 1 de enero de 1995 y el 5 de junio de 2013, y cuando se hayan cumplido los tres primeros años de vigencia del arrendamiento, en los contratos firmados a partir del 6 de junio de 2013, esa actualización consistirá en adaptar la fianza a la renta en vigor. Así, entre las novedades de la LAU está el apartado 2 del artículo 36, que establece que “durante los tres primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga”. El apartado 3, además, puntualiza: “La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de tres años, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.»
Además de la fianza en metálico, en la firma del contrato de arrendamiento, se podrán pactar entre arrendador y arrendatario otro tipo de garantías del cumplimiento de las obligaciones del alquiler, como pueden ser aval bancario, aval personal, un depósito de garantía o un seguro de impago.  Posibilidades para proteger un inmueble que nada tienen que ver con la fianza.
Fuente: alquiler seguro

sábado, 14 de junio de 2014

¿Qué debería saber antes de adquirir una vivienda? (II)



La escritura pública de compraventa
La escritura pública no es obligatoria para comprar o vender un inmueble, salvo que se contrate un  préstamo hipotecario para adquirirlo. Sin embargo, la inmensa mayoría de los ciudadanos elige acudir al notario para realizarla por su fehaciencía y seguridad jurídica.
  • ·    La escritura pública es fehaciente; los otorgantes de una compraventa declaran ante notario su voluntad de compra y vender y las condiciones de la compraventa. El notario, funcionario público, da fe o autenticidad de estas declaraciones en la escritura de modo  que ninguna de las partes podrá negar ante la otra lo que han manifestado. La escritura pública es prueba privilegiada ante los tribunales.
  • ·     La escritura pública aporta seguridad jurídica. El notario no se limita a dar fe. Su actuación profesional proporciona seguridad jurídica mediante la verificación y comprobación de que los aspectos recogidos en el documento privado se ajustan a la legalidad.
·         En el acto de la firma de la escritura pública, el notario:
o   Comprueba la identidad, capacidad y legitimación de vendedor y comprador.
o   Expone el estado de cargas que pesan sobre la vivienda.
o   Confirma el pago de las cuotas de comunidad.
o   Solicita el justificante del pago del IBI y el nº de referencia catastral de la vivienda para comprobar su correspondencia con la escritura del vendedor, advertir a las partes de las de las discrepancias y cambiar la titularidad de los próximos recibos del IBI.
o   Notifica a las partes sus obligaciones legales y en especial los deberes fiscales derivados de la compraventa.
o   Explica el reparto de los gastos de la operación entre las partes.
o   Gestiona, si las partes lo piden, el pago de los diferentes gastos que conlleva la escritura pública.
  • Además no debe de olvidar que:
             Como comprador tiene derecho a elegir el notario que desee para que redacte y autorice la escritura pública.
             No deberá firmar nada que no entienda o de lo que no esté plenamente convencido porque una vez firmada la escritura, no puede volverse atrás. Ante cualquier duda, pregunte siempre al notario.
             El notario le asesorará de forma imparcial, velando siempre por la parte más débil, que suele ser el comprador.
Fuente: Consejo general del notariado