El mito de las derramas: Por qué el vendedor NO siempre tiene que pagarlas.

¿Quién paga la derrama de la comunidad al vender una casa? Guía para compradores y vendedores

Vender o comprar una vivienda es una operación que requiere prestar atención a múltiples detalles legales y económicos. Uno de los temas que más dudas y conflictos genera entre las partes son las derramas en la comunidad de propietarios. Si te encuentras inmerso en una compraventa y existe una derrama en el edificio, es fundamental saber a quién le corresponde asumir ese pago. A continuación, te lo explicamos de forma sencilla. 

¿Qué es exactamente una derrama? En términos sencillos, una derrama es una aportación extraordinaria destinada a cubrir gastos no ordinarios del edificio.

La regla de oro: Lo que importa es cuándo se paga, no cuándo se aprueba El problema suele surgir cuando se ha aprobado una derrama extraordinaria en la junta de propietarios y, después de quedar aprobada, se transmite la propiedad. Es muy común pensar que si el vendedor era el dueño cuando se votó la obra, él debe pagarla. Sin embargo, esto no es así.

El momento determinante para saber quién asume el pago es la exigibilidad de la derrama. No importa cuándo se aprueba; importa cuándo vence el recibo, tal y como establece el artículo 17.11 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Dicho artículo determina que las derramas para el pago de mejoras serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades.

Los tres escenarios prácticos más habituales

Para que no te queden dudas, aquí tienes el resumen de las tres situaciones que te puedes encontrar:

1. Derrama aprobada y vencida antes de la venta: En este caso, el pago le corresponde al vendedor. 

2. Derrama aprobada antes, pero con vencimiento posterior: Paga el propietario en el momento del vencimiento, que en este escenario será el comprador. 

3. Pagos fraccionados: Si la venta se produce cuando se están llevando a cabo pagos a plazos, el responsable será el que sea propietario en el momento de la exigibilidad de cada pago. Es decir, cada cuota la paga quien sea propietario en su vencimiento. A partir del momento de la transmisión, el comprador será el obligado al pago de los recibos que venzan con posterioridad a la venta. 

Precaución para el comprador: Las deudas "viajan" con la casa Si vas a comprar, debes saber que el adquirente de una vivienda responde con el propio bien adquirido de las deudas que el vendedor haya dejado con la comunidad.

¿Hasta cuándo llega esta responsabilidad? Atendiendo al artículo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, en Cantabria, el límite abarca la parte vencida del año en curso en el que tiene lugar la adquisición y los tres años naturales anteriores. Como excepción.

Además, es importante recordar que el plazo de prescripción que tiene la comunidad para reclamar estas deudas es de cinco años (tras la modificación del artículo 1964 del Código Civil en octubre de 2015). 

Conclusión

La transparencia es clave en cualquier operación inmobiliaria. Por eso si eres vendedor, informa de las derramas aprobadas; si eres comprador, asegúrate siempre de solicitar el certificado de deuda de la comunidad antes de acudir al notario. De esta forma, evitarás sorpresas desagradables y sabrás exactamente qué gastos te corresponderá asumir desde el primer día en tu nueva casa.

La Ley por el Derecho a la Vivienda. Alquilar una vivienda hoy en el Valle de Buelna.

 

Cuando están a punto de cumplirse dos meses desde la entrada en vigor de la nueva ley de vivienda, la oferta de viviendas de alquiler en Los Corrales de Buelna y municipios aledaños se reduce, haciendo subir los precios.

A falta de ver si el nuevo Gobierno Regional decide, o no, dar desarrollo a medidas intervencionistas previstas por la nueva ley para frenar la subida de precios, como por ejemplo la declaración de zonas de mercado residencial tensionado o la subida de impuestos a los propietarios que tengan viviendas cerradas. Lo cierto es que las medidas introducidas por la ley, que ya se están aplicando, parece que en unos casos están desanimando a los propietarios de viviendas vacías que venían alquilándolas y que estamos viendo como ahora o deciden ponerlas en venta o sencillamente dejarlas cerradas. Y en otros casos les están haciendo extremar las precauciones a la hora de seleccionar al inquilino.

Las consecuencias que esto está teniendo es una considerable reducción de la oferta, que en un contexto de demanda elevada como el que tenemos, está haciendo que los precios se estén disparando aún más.

Y a todo esto ¿Cómo se siente un propietario en nuestra zona?

En primer lugar, hay que ver cual es el perfil del propietario de viviendas de alquiler en nuestra zona. Pues bien, por lo general es un obrero que ha invertido sus ahorros en una vivienda para complementar sus ingresos laborales con el alquiler y que en la mayoría de los casos se ha sacrificado pagando una hipoteca para hacerlo. Normalmente tiene solamente una vivienda para alquilar, dos a lo sumo; en nuestros valles aún no hemos encontrado a ningún propietario que encaje en la figura de gran tenedor (titular de más/10 viviendas).

Cuando hablamos con ellos, el sentimiento que tienen es por lo general de atropello. Se sienten atropellados por una ley que consideran que está concebida para perjudicarles. Nos dicen que el coste de la vida para ellos ha subido también y que en muchos casos tienen el piso alquilado desde hace dos o tres años y nunca han subido la renta y que ahora necesitan subirla y les limitan la revalorización por debajo del IPC.

Pero especialmente tienen un temor, que su inquilino no pueda pagar la renta y se quede ocupando la vivienda. No poder recuperar la vivienda en un largo periodo de tiempo si dejan de cobrar la renta les aterra. Y precisamente este es uno de los grandes problemas que trae esta ley, pues la modificación que introduce en la Ley de Enjuiciamiento Civil parece estar hecha exprofeso para ralentizar los procesos de desahucio.

¿Qué medidas se pueden tomar para seguir alquilando con una mínima seguridad?

Ante esta situación, los que han optado por seguir alquilando nos dicen que tienen claro que la clave para seguir rentabilizando los ahorros que tienen invertidos en sus viviendas, es realizar un exhaustivo análisis del perfil personal y financiero del inquilino y que es ahí en donde les resulta de gran utilidad contar con los servicios de un profesional que esté preparado para gestionar la elevada demanda de alquiler y sea capaz de seleccionar inquilinos que no vayan a traer problemas en un futuro.

En Inmobiliaria Cantabria hemos implementado un protocolo para seleccionar el mejor inquilino para tu vivienda y que tengas garantizada la ausencia de problemas y el cobro de la renta. Consulta con nuestros asesores.