Las nuevas obligaciones del arrendador de vivienda en España.

 

A continuación, os presentamos un informe resumido y redactado en un lenguaje claro sobre las consecuencias que el Real Decreto-ley 27/2026 tiene para los propietarios (arrendadores) de viviendas en España.

 Este decreto modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos con el objetivo dice; "de dar una mayor estabilidad a los inquilinos y evitar que pierdan su hogar de forma abrupta o tengan que asumir los altos costes de una mudanza no deseada".

Estas son las principales consecuencias y nuevas obligaciones para los propietarios:

1. Las renovaciones de contrato serán más largas

Antes, cuando terminaba el plazo mínimo de un contrato de alquiler (5 años si el propietario es un particular, o 7 años si es una empresa), si ninguna de las partes decía lo contrario, el contrato se alargaba año a año. Con la nueva ley, si el propietario no avisa de que quiere cancelar el contrato, este se prorrogará automáticamente por un bloque completo de otros 5 años (o 7 años si el propietario es una empresa).

2. Hay que avisar con más tiempo para echar al inquilino (Preaviso)

Si el propietario decide que no quiere renovar el contrato cuando llegue su fecha de fin, ahora deberá avisar al inquilino con al menos 6 meses de antelación. Anteriormente este plazo era de 4 meses. Por su parte, si es el inquilino quien desea irse, sigue teniendo que avisar con solo 2 meses de antelación.

3. La "Multa" por no renovar: Indemnización obligatoria

Esta es la consecuencia económica más importante. Si el propietario decide válidamente no prorrogar el contrato, estará obligado a pagar una indemnización económica al inquilino para compensarle por los gastos de tener que buscar otra casa.

• ¿Cuánto hay que pagar? El equivalente a, al menos, 12 meses de alquiler de una vivienda de características parecidas. 

• Importe mínimo: Esta cantidad nunca podrá ser inferior a un mes de alquiler por cada año que el inquilino haya vivido en esa casa. 

• ¿Cuándo se paga? En el mismo momento en que el inquilino devuelva las llaves y entregue la vivienda. 

• ¿Qué pasa si vendo la casa? Si el propietario vende la vivienda, el nuevo comprador hereda esta obligación y será él quien deba pagar la indemnización al inquilino si decide no renovarle. 

4. Excepciones: ¿Cuándo NO hay que pagar la indemnización?

El propietario se librará de pagar esta indemnización si deja constancia por escrito y de forma detallada de que se cumple alguna de las siguientes situaciones:

• Necesidad de la vivienda: Si el propietario (siendo persona física y no empresa) necesita la casa para vivir él mismo, para un familiar directo (hijos, padres, hermanos, nietos, abuelos) o para su ex cónyuge tras un divorcio o separación. Ojo: si tras recuperar la vivienda no la ocupan en un plazo de 3 meses, el inquilino tendrá derecho a reclamar la indemnización. 

• Casa vacía: Si el inquilino no ha vivido en la casa durante más de 6 meses en el último año, sin una causa justificada (como motivos de salud o trabajo). 

• El inquilino tiene otra casa: Si el inquilino tiene otra vivienda apta y a su disposición en el mismo municipio. 

• Acuerdo nuevo: Si propietario e inquilino firman un nuevo contrato, o si el propietario le ofrece un nuevo contrato legal (de 5 o 7 años respetando los topes de renta) y el inquilino lo rechaza. 

• Propietario vulnerable: Si ocurre alguna otra circunstancia justificada y el propietario tiene una situación de vulnerabilidad acreditada. 

5. ¿Cuándo empiezan a aplicarse estas normas?

Estas nuevas reglas se aplican a los contratos que caduquen después de la entrada en vigor del decreto. Como excepción para los contratos actuales, si en el momento en que entra en vigor la ley faltan menos de 6 meses para que se acabe su contrato, el propietario todavía podrá usar la regla antigua y avisar con 4 meses de antelación de que no quiere renovar.

Certificado energético: cuándo es obligatorio para vender o alquilar una vivienda y cuándo podemos estar exentos

Blog de Inmobiliaria Cantabria | Actualizado en septiembre de 2026

¿Estás pensando en vender o alquilar una vivienda? Antes de anunciarla, debes conocer las obligaciones relativas al certificado de eficiencia energética, un documento que informa sobre el consumo energético del inmueble y sus emisiones de CO₂.

El Real Decreto 390/2021, recientemente modificado por el Real Decreto 659/2025, establece cuándo es obligatorio disponer de este certificado y contempla determinadas excepciones, especialmente importantes cuando se trata de inmuebles adquiridos para su demolición o rehabilitación.

¿Cuándo es obligatorio el certificado energético?

Como norma general, el certificado de eficiencia energética es obligatorio cuando se vende una vivienda, un local comercial u otro inmueble comprendido en la normativa, o cuando se alquila a un nuevo arrendatario.

El propietario es responsable de encargarlo a un técnico competente y asegurarse de que se encuentre debidamente registrado.

Además, debe tenerse en cuenta que:

• La calificación energética debe figurar en los anuncios inmobiliarios desde que se comercializa el inmueble.
• En las compraventas debe anexarse al contrato una copia del certificado registrado y su etiqueta energética.
• En los arrendamientos debe incorporarse la etiqueta energética al contrato y entregarse al inquilino el documento de recomendaciones de uso.

Estas obligaciones también afectan a las agencias inmobiliarias en lo relativo a la información y publicidad que publican.

¿Qué inmuebles están excluidos de esta obligación?

El artículo 3.2 del Real Decreto 390/2021 contempla determinadas excepciones:

• Edificios oficialmente protegidos por razones históricas o arquitectónicas, cuando las actuaciones de mejora energética alterasen de manera inaceptable su carácter o aspecto, conforme a las condiciones legales.
• Construcciones provisionales cuyo período previsto de utilización sea igual o inferior a dos años.
• Determinados edificios industriales, agrícolas y de defensa, no residenciales y de baja demanda energética.
• Edificios independientes, que no estén en contacto con otros edificios, cuya superficie útil total sea inferior a 50 m².
• Edificios que se adquieran para su demolición o para ejecutar determinadas reformas que cumplan los requisitos establecidos legalmente.

Es importante señalar que una vivienda pequeña, antigua o necesitada de reformas no está automáticamente exenta de certificación energética.

¿Qué sucede cuando se vende una vivienda destinada a demolición o rehabilitación?

Este supuesto merece especial atención.

La normativa permite excluir de la obligación de obtener el certificado energético del edificio existente a aquellos inmuebles que se compren para su demolición o para la realización de determinadas reformas.

En el caso de una reforma, debe cumplirse al menos una de estas condiciones:

1. Que se sustituyan, instalen o renueven las instalaciones térmicas de forma que resulte necesaria la elaboración o modificación de un proyecto de instalaciones térmicas, conforme al RITE.
2. Que las obras afecten a más del 25 % de la superficie total de la envolvente térmica final del edificio.
3. Que se realice una ampliación que incremente más del 10 % de la superficie o volumen construido de las unidades afectadas, siempre que la superficie útil total ampliada supere los 50 m².

No es necesario cumplir simultáneamente las tres condiciones, pero sí acreditar que concurre al menos una de ellas.

Por ejemplo, una vivienda que necesite reconstruir completamente su tejado podría acogerse a la exención si la intervención proyectada afecta a más del 25 % de la envolvente térmica final. Sin embargo, debe justificarse técnicamente; no basta con afirmar que el inmueble necesita una rehabilitación integral.

¿Cómo debe tramitarse la exención?

Desde el 23 de julio de 2026, el Real Decreto 659/2025 establece expresamente que el propietario debe presentar una declaración responsable ante el órgano autonómico competente en materia de certificación energética para hacer efectiva esta exclusión. La comunidad autónoma puede establecer un procedimiento más exigente.

Desde Inmobiliaria Cantabria recomendamos preparar el siguiente expediente documental:

• Una declaración responsable del propietario, identificando el inmueble y justificando el supuesto legal de exención.
• Una manifestación expresa del comprador en la que declare que adquiere el inmueble para su demolición o para acometer las reformas previstas.
• Documentación técnica que justifique las características y el alcance de las obras, cuando se trate de una rehabilitación.
• Un reportaje fotográfico que documente el estado de conservación y las deficiencias existentes.

La declaración del comprador y el reportaje fotográfico constituyen documentación de apoyo recomendable. No sustituyen la justificación técnica de las condiciones legales de la exención.

También debe recordarse que esta excepción se refiere al certificado del edificio existente en el momento de su transmisión. Las obras posteriores pueden requerir sus correspondientes certificaciones energéticas de proyecto y obra terminada.

Te ayudamos a vender con seguridad jurídica

En Inmobiliaria Cantabria te asesoramos sobre las obligaciones documentales que debes cumplir antes de vender o alquilar tu inmueble, prestando especial atención a las viviendas que necesitan importantes obras de rehabilitación.

Nuestro objetivo es que conozcas los requisitos aplicables y puedas preparar la documentación necesaria para formalizar tu operación con seguridad y tranquilidad.

Inmobiliaria Cantabria

info@inmobiliariacantabria.net

Normativa de referencia: artículos 3, 6, 9, 15 y 17 del Real Decreto 390/2021, modificado por el Real Decreto 659/2025. Consulta los textos oficiales en el Boletín Oficial del Estado .