Blog de Inmobiliaria Cantabria | Actualizado en septiembre de 2026
¿Estás pensando en vender o alquilar una vivienda?
Antes de anunciarla, debes conocer las obligaciones relativas al certificado de
eficiencia energética, un documento que informa sobre el consumo energético del
inmueble y sus emisiones de CO₂.
El Real Decreto 390/2021, recientemente modificado por
el Real Decreto 659/2025, establece cuándo es obligatorio disponer de este
certificado y contempla determinadas excepciones, especialmente importantes
cuando se trata de inmuebles adquiridos para su demolición o rehabilitación.
¿Cuándo es obligatorio el
certificado energético?
Como norma general, el certificado de eficiencia
energética es obligatorio cuando se vende una vivienda, un local comercial u
otro inmueble comprendido en la normativa, o cuando se alquila a un nuevo
arrendatario.
El propietario es responsable de encargarlo a un
técnico competente y asegurarse de que se encuentre debidamente registrado.
Además, debe tenerse en cuenta que:
- La
calificación energética debe figurar en los anuncios inmobiliarios desde
que se comercializa el inmueble.
- En las
compraventas debe anexarse al contrato una copia del certificado
registrado y su etiqueta energética.
- En los
arrendamientos debe incorporarse la etiqueta energética al contrato y
entregarse al inquilino el documento de recomendaciones de uso.
Estas obligaciones también afectan a las agencias
inmobiliarias en lo relativo a la información y publicidad que publican.
¿Qué inmuebles están excluidos de
esta obligación?
El artículo 3.2 del Real Decreto 390/2021 contempla
determinadas excepciones:
- Edificios
oficialmente protegidos por razones históricas o arquitectónicas, cuando
las actuaciones de mejora energética alterasen de manera inaceptable su
carácter o aspecto, conforme a las condiciones legales.
- Construcciones
provisionales cuyo período previsto de utilización sea igual o inferior a
dos años.
- Determinados
edificios industriales, agrícolas y de defensa, no residenciales y de baja
demanda energética.
- Edificios
independientes, que no estén en contacto con otros edificios, cuya
superficie útil total sea inferior a 50 m².
- Edificios
que se adquieran para su demolición o para ejecutar determinadas reformas
que cumplan los requisitos establecidos legalmente.
Es importante señalar que una vivienda pequeña,
antigua o necesitada de reformas no está automáticamente exenta de certificación
energética.
¿Qué sucede cuando se vende una
vivienda destinada a demolición o rehabilitación?
Este supuesto merece especial atención.
La normativa permite excluir de la obligación de
obtener el certificado energético del edificio existente a aquellos inmuebles
que se compren para su demolición o para la realización de determinadas
reformas.
En el caso de una reforma, debe cumplirse al menos una
de estas condiciones:
- Que se
sustituyan, instalen o renueven las instalaciones térmicas de forma que
resulte necesaria la elaboración o modificación de un proyecto de
instalaciones térmicas, conforme al RITE.
- Que las
obras afecten a más del 25 % de la superficie total de la envolvente
térmica final del edificio.
- Que se
realice una ampliación que incremente más del 10 % de la superficie o
volumen construido de las unidades afectadas, siempre que la superficie
útil total ampliada supere los 50 m².
No es necesario cumplir simultáneamente las tres
condiciones, pero sí acreditar que concurre al menos una de ellas.
Por ejemplo, una vivienda que necesite reconstruir
completamente su tejado podría acogerse a la exención si la intervención
proyectada afecta a más del 25 % de la envolvente térmica final. Sin embargo,
debe justificarse técnicamente; no basta con afirmar que el inmueble necesita
una rehabilitación integral.
¿Cómo debe tramitarse la exención?
Desde el 23 de julio de 2026, el Real Decreto 659/2025
establece expresamente que el propietario debe presentar una declaración
responsable ante el órgano autonómico competente en materia de certificación
energética para hacer efectiva esta exclusión. La comunidad autónoma puede
establecer un procedimiento más exigente.
Desde Inmobiliaria Cantabria recomendamos preparar el
siguiente expediente documental:
- Una
declaración responsable del propietario, identificando el inmueble y
justificando el supuesto legal de exención.
- Una
manifestación expresa del comprador en la que declare que adquiere el
inmueble para su demolición o para acometer las reformas previstas.
- Documentación
técnica que justifique las características y el alcance de las obras,
cuando se trate de una rehabilitación.
- Un
reportaje fotográfico que documente el estado de conservación y las
deficiencias existentes.
La declaración del comprador y el reportaje
fotográfico constituyen documentación de apoyo recomendable. No sustituyen la
justificación técnica de las condiciones legales de la exención.
También debe recordarse que esta excepción se refiere
al certificado del edificio existente en el momento de su transmisión. Las
obras posteriores pueden requerir sus correspondientes certificaciones
energéticas de proyecto y obra terminada.
Te ayudamos
a vender con seguridad jurídica
En Inmobiliaria Cantabria te asesoramos sobre las
obligaciones documentales que debes cumplir antes de vender o alquilar tu
inmueble, prestando especial atención a las viviendas que necesitan importantes
obras de rehabilitación.
Nuestro objetivo es que conozcas los requisitos
aplicables y puedas preparar la documentación necesaria para formalizar tu
operación con seguridad y tranquilidad.
info@inmobiliariacantabria.net
Normativa de referencia: artículos 3, 6, 9, 15 y 17
del Real Decreto 390/2021, modificado por el Real Decreto 659/2025. Consulta
los textos oficiales en el Boletín Oficial del Estado .
