El mito de las derramas: Por qué el vendedor NO siempre tiene que pagarlas.

¿Quién paga la derrama de la comunidad al vender una casa? Guía para compradores y vendedores

Vender o comprar una vivienda es una operación que requiere prestar atención a múltiples detalles legales y económicos. Uno de los temas que más dudas y conflictos genera entre las partes son las derramas en la comunidad de propietarios. Si te encuentras inmerso en una compraventa y existe una derrama en el edificio, es fundamental saber a quién le corresponde asumir ese pago. A continuación, te lo explicamos de forma sencilla. 

¿Qué es exactamente una derrama? En términos sencillos, una derrama es una aportación extraordinaria destinada a cubrir gastos no ordinarios del edificio.

La regla de oro: Lo que importa es cuándo se paga, no cuándo se aprueba El problema suele surgir cuando se ha aprobado una derrama extraordinaria en la junta de propietarios y, después de quedar aprobada, se transmite la propiedad. Es muy común pensar que si el vendedor era el dueño cuando se votó la obra, él debe pagarla. Sin embargo, esto no es así.

El momento determinante para saber quién asume el pago es la exigibilidad de la derrama. No importa cuándo se aprueba; importa cuándo vence el recibo, tal y como establece el artículo 17.11 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Dicho artículo determina que las derramas para el pago de mejoras serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades.

Los tres escenarios prácticos más habituales

Para que no te queden dudas, aquí tienes el resumen de las tres situaciones que te puedes encontrar:

1. Derrama aprobada y vencida antes de la venta: En este caso, el pago le corresponde al vendedor. 

2. Derrama aprobada antes, pero con vencimiento posterior: Paga el propietario en el momento del vencimiento, que en este escenario será el comprador. 

3. Pagos fraccionados: Si la venta se produce cuando se están llevando a cabo pagos a plazos, el responsable será el que sea propietario en el momento de la exigibilidad de cada pago. Es decir, cada cuota la paga quien sea propietario en su vencimiento. A partir del momento de la transmisión, el comprador será el obligado al pago de los recibos que venzan con posterioridad a la venta. 

Precaución para el comprador: Las deudas "viajan" con la casa Si vas a comprar, debes saber que el adquirente de una vivienda responde con el propio bien adquirido de las deudas que el vendedor haya dejado con la comunidad.

¿Hasta cuándo llega esta responsabilidad? Atendiendo al artículo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, en Cantabria, el límite abarca la parte vencida del año en curso en el que tiene lugar la adquisición y los tres años naturales anteriores. Como excepción.

Además, es importante recordar que el plazo de prescripción que tiene la comunidad para reclamar estas deudas es de cinco años (tras la modificación del artículo 1964 del Código Civil en octubre de 2015). 

Conclusión

La transparencia es clave en cualquier operación inmobiliaria. Por eso si eres vendedor, informa de las derramas aprobadas; si eres comprador, asegúrate siempre de solicitar el certificado de deuda de la comunidad antes de acudir al notario. De esta forma, evitarás sorpresas desagradables y sabrás exactamente qué gastos te corresponderá asumir desde el primer día en tu nueva casa.