¿Para qué sirve la fianza en el contrato de alquiler de una vivienda?

  

Según el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, “a la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda”. La LAU fija, por lo tanto, la obligatoriedad de establecer una fianza como garantía del cumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato por parte del inquilino, que será una cantidad en efectivo equivalente a una mensualidad de la renta.

Una vez cobrada la fianza durante la firma del contrato de alquiler, el propietario está obligado a depositarla en el organismo oficial correspondiente hasta la extinción del contrato. En Madrid, por ejemplo, la  fianza debe depositarse en el Instituto de Vivienda de Madrid (IVIMA), previo depósito de la cantidad en la cuenta habilitada por la Administración. El justificante del depósito tendrá que  presentarse en las oficinas del IVIMA junto con una copia del contrato de arrendamiento, de manera que pueda ser  sellado. El inquilino tiene derecho a solicitar al propietario de la vivienda una copia sellada del contrato.

Una vez que se rescinda el contrato de arrendamiento y siempre que se hayan cumplido las obligaciones en él recogidas, el arrendador tendrá que devolver la fianza al arrendatario. Para ello, el propietario deberá  solicitar el reintegro de la fianza en el organismo público donde la depositó. Si hubiese transcurrido un mes desde la finalización  del contrato y no se hubiera efectuado la devolución, ésta devengará el interés legal correspondiente.

Ahora bien, si existiera alguna incidencia a la hora de revisar la vivienda, el arrendador podrá descontar la cuantía de los desperfectos o daños -así como los suministros que hayan quedado pendientes de pago de la fianza, justificando siempre al inquilino esas cantidades. Si bien nunca podrá ser utilizada como pago de la última renta, ya que esa no es su finalidad y sí la de subsanar los posibles daños causados en la vivienda por el inquilino.

La cantidad de la fianza puede ser actualizada. Una vez que hayan transcurrido los cinco primeros años, en el caso de los contratos celebrados entre el 1 de enero de 1995 y el 5 de junio de 2013, y cuando se hayan cumplido los tres primeros años de vigencia del arrendamiento, en los contratos firmados a partir del 6 de junio de 2013, esa actualización consistirá en adaptar la fianza a la renta en vigor. Así, entre las novedades de la LAU está el apartado 2 del artículo 36, que establece que “durante los tres primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga”. El apartado 3, además, puntualiza: “La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de tres años, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.»

Además de la fianza en metálico, en la firma del contrato de arrendamiento, se podrán pactar entre arrendador y arrendatario otro tipo de garantías del cumplimiento de las obligaciones del alquiler, como pueden ser aval bancario, aval personal, un depósito de garantía o un seguro de impago.  Posibilidades para proteger un inmueble que nada tienen que ver con la fianza.

Fuente: alquiler seguro