jueves, 25 de junio de 2015

Bonificada fiscalmente la compra de vivienda para rehabilitar en Cantabria

Desde principios de este año, la compra de una vivienda en Cantabria que vaya a ser objeto de rehabilitación de forma inmediata está bonificada fiscalmente.
La ley 7/2014, de 26 de Diciembre de medidas fiscales y administrativas recoje una definición  del concepto de rehabilitación con el fin de establecer un tipo reducido en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas. Esta ley establece un tipo impositivo del 5% en dicho impuesto, para las adquisiciones de viviendas que vayan a ser rehabilitadas, con la condición de que conste en la escritura de compraventa que la vivienda va a ser objeto de inmediata rehabilitación.
Para aplicarse el tipo reducido del 5% deberán darse los siguientes requisitos:
  1. Que el coste total de las obras de rehabilitación sea como mínimo del 15% del precio de adquisición de la vivienda que conste en escritura.
  2. Que las obras de rehabilitación consistan en:
    1. Obras de reconstrucción de viviendas, que comprendan obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas.
    2. Obras de adecuación estructural que proporcionen a la edificación condiciones de seguridad constructiva, de forma que quede garantizada su estabilidad y resistencía mecánica.
    3. Obras de refuerzo o adecuación de la cimentación así como las que afecten o consistan en el tratamiento de pilares o forjados.
    4. Obras de ampliación de la superficie construida, sobre y bajo rasante.
    5. Obras de reconstrucción de fachadas y patios interiores.
    6. Obras de supresión de barreras arquitectónicas y/o instalación de elementos elevadores, incluidos los destinados a salvar barreras arquitectónicas para su uso por discapacitados.
    7. Obras de albañileria, fontaneria y carpinteria para la adecuación de habitabilidad de la vivienda que la proporcionen condiciones mínimas respecto a su superficie útil, distribución interior, aislamiento acústico, servicios higiénicos u otros servicios de caracter general.
    8. Obras destinadas a la mejora y adecuación de la envolvente térmica de la vivienda, de instalación o mejora de los sistemas de calefacción, de las instalaciones eléctricas, de agua, climatización y protección contra incendios.
    9. Obras de rehabilitación energética destinadas a la mejora del commportamiento energético de la vivienda rreduciendo su demanda energética, al aumento del rendimientode los sistemas e instalaciones térmicas o a la incorporación de equipos que utilicen fuentes de energía renovables.
Se entiende por inmediatas aquellas obras de rehabilitación que se finalicen en un plazo inferior a dieciocho meses desde la fecha de devengo del impuesto.
En el plazo máximo de los 30 días posteriores a la finalización de los 18 meses a los que se refiere el párrafo anterior, el sujeto pasivo deberá presentar la licencia de obras, las facturas, los justificantes de pago y demás documentación oportuna derivada de la rehabilitación, que acredite el cumplimiento de los requisitos exigidos en el presente artículo, con desglose por partidas que acrediten que el importe de las obras es igual o superior al 15% del precio de adquisición de la vivienda, en la Dirección General competente en materia de vivienda, que resolverá si las obras a las que se refiera la documentación presentada se adecuan a las descritas en los apartados anteriores.
El incumplimiento de la obligación de presentar la documentación reseñada en el plazo estblecido o la falta de adecuación de las obras realizadas declarada por la Dirección General competente en materia de vivienda, determinarán la pérdida del derecho al tipo reducido.

Fuente: BOC extraordinario nº 68. Martes,  30 de Diciembre de 2.014.

viernes, 19 de junio de 2015

Las 6 cláusulas nulas más frecuentes en los contratos de alquiler de una vivienda

Cuando se formaliza un contrato de arrendamiento de vivienda hay que tener en cuenta si contiene cláusulas nulas, es decir, aquellas cláusulas que establecen limitaciones a los derechos del inquilino. 
Algunas de estas disposiciones consideradas nulas son los falsos arrendamientos de temporada, la negativa del arrendador a la prórroga legal o el obligado cumplimiento al inquilino del primer año.
 En contratos de arrendamientos es frecuente que se modifiquen algunos apartados para “ajustarlo a lo que quiere el arrendador o el arrendatario”, tal y como recuerda el despacho de abogados deSalvador Real Estate lawyers. Desde la firma avisan de que se corre el riesgo de introducir regulaciones que produzcan el efecto contrario al pretendido. Pero no todas las cláusulas son nulas. Sólo aquellas que limitan un derecho concedido por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
 De hecho, hay cláusulas que pueden perjudicar al inquilino o al propietario y no ser consideradas ni abusivas ni nulas. Un ejemplo de ello es la obligatoriedad de devolver el inmueble recién pintado si así se ha estipulado en el contrato.
 Pero no siempre las cláusulas son válidas. Hay una serie de cláusulas consideradas nulas por los tribunales que se repiten con bastante frecuencia, unas veces por desconocimiento, otras veces por picardía. DeSalvador enumera algunas de ellas:
 1.- Falsos arrendamientos de temporada: una de las “trampas” habituales entre arrendadores con desconocimiento de la LAU es firmar arrendamientos de 11 meses de duración para intentar evitar la aplicación de la normativa de arrendamientos de vivienda, al interpretar que es un arrendamiento de temporada.
 Cuando no existe una justificación de la temporalidad y el inmueble es la vivienda habitual del arrendatario, estaremos ante un arrendamiento de vivienda, con independencia de lo que diga el contrato, por lo que el arrendatario tendrá derecho a estar hasta los 3 años.
 No obstante, desde el despacho de abogados recuerdan que para que un arrendamiento pueda ser considerado de temporada, debe haber una causa que justifique esa temporalidad (trabajo, traslado temporal, estudios, etc.) y la existencia de un domicilio permanente del arrendatario distinto a la vivienda que se arrienda.
 2.-Negativa a la prórroga legal: otra cláusula habitual es aquella que señala que el arrendamiento tiene una duración de un año, transcurrido el cual las partes podrán decidir prorrogarlo. Esta cláusula es contraria a la prórroga legal prevista en el art. 9.1 LAU, que señala que se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y de forma voluntaria para el arrendatario hasta un máximo de 3 años.
 3.- Obligado cumplimiento del primer año: otra cláusula frecuente es la que establece que el primer año es obligatorio en todo caso, fijando una determinada penalización. Pero tras la reforma de la LAU de 2013, el artículo 11 LAU establece que el arrendatario tiene derecho a dar por terminado el contrato en cualquier momento una vez pasados los seis primeros meses, y la penalización, de haberla, estará limitada a lo que la ley establece.
 4.- Pago por adelantado de más de un mes de renta: de conformidad con el artículo 17.2 LAU, el arrendador no puede exigir el pago por adelantado de más de una mensualidad de renta. Por eso, si el contrato previera que el arrendatario tiene que abonar 2 o 3 meses de renta por adelantado, el arrendador no podrá desahuciarle si no lo hace.
 En todo caso, el artículo 17.2 LAU habla de mensualidades de renta, por lo que no hay que confundirlo con otros pagos, como fianza, garantías adicionales o la prima de la opción, en caso de un arrendamiento con opción de compra.
 5.- Traslado del deber de conservación de la vivienda: el arrendador tiene obligación de realizar las obras necesarias para la adecuada conservación de la vivienda, tal y como establece el artículo 21.1 LAU. El traslado de estas obligaciones al arrendatario (tales como las cláusulas en las que se obliga al arrendatario a realizar cualesquiera reparaciones con independencia de su origen) puede ser contrario a la LAU y, por tanto, nulo.
 No obstante, el despacho de abogados señala que la interpretación de las cláusulas de obras es especialmente delicada y, por ello, debe hacerse con muchísima cautela y únicamente por abogados especializados, ya que será necesario saber interpretar, conforme a Derecho, la literalidad del contrato.
 6.- Acceso a la vivienda por el arrendador: por último, otra de las cláusulas frecuentes en los arrendamientos es establecer una facultad de acceso del arrendador a la vivienda para comprobar el estado. Dicha cláusula es contraria a la inviolabilidad del domicilio establecida en el artículo 18.2 de la Constitución Española. Por tanto, si el arrendatario se niega a dar acceso al arrendador, éste no podrá acudir a los Tribunales para exigir su derecho, pues el domicilio del arrendatario gozará de especial protección.

¿Qué hacer si el contrato tiene cláusulas nulas?
DeSalvador recuerda que únicamente un juez tiene capacidad para declarar si una cláusula es nula. Por ello, “es muy importante la fase de negociación del contrato, intentando evitar la inclusión de cláusulas que puedan llegar a ser consideradas como tales para evitar problemas futuros”, añade.
 Si el contrato incluyera regulaciones contrarias a la ley, esto no invalida el contrato entero, sino sólo las regulaciones que pudieran llegar a ser consideradas nulas por los tribunales. En caso de cláusulas nulas, el inquilino deberá acudir a la ley y a la jurisprudencia que haya sobre la material, para evitar que el arrendador consiga lo que pretende.  


Fuente: idealista.com

miércoles, 17 de junio de 2015

Ésta es la vivienda del futuro: una 'Smart Home' modular



Imagina vivir en una vivienda formada por módulos industrializados de hormigón armado, con  control de los sistemas de seguridad, iluminación o ahorro energética a través de una app y con un sistema de climatización con aerotermia, es decir, que no usa energía fósil, sino renovable. Este tipo de casa inteligente es una realidad en Sant Andreu de Llavaneres, Barcelona.
Para 2020 Europa ha impuesto a España que todos los edificios de nueva construcción sean de consumo de energía casi nulo. Aunque hay muchos expertos del sector que estiman que nuestro país no va a llegar a cumplir esta directiva, lo cierto es que poco a poco se van levantando edificios cada vez más sostenibles y más eficientes.


Algunas promotoras como Vía Célere ya están haciendo los deberes. Las promociones de viviendas que está levantando cuentan con la máxima calificación energética y ha comenzado a introducir la industrialización de baños y cocinas. Y no es la única empresa. La inmobiliaria de Banco Sabadell, Solvia, ha levantado una promoción de 10 viviendas unifamiliares en Sant Andreu de Llavaneres, Barcelona.


 La promoción se caracteriza por contar con un diseño ‘Smart Home’: los inquilinos pueden controlar los sistemas de seguridad, iluminación, persianas y ahorro energético con una app a través de la tableta o del Smartphone. Además, cuenta con la máxima calificación energética, con la letra A. cada casa tiene un sistema de climatización con bomba de calor con aerotermia, es decir, que no usan energía fósil, sino que la energía procede de fuentes renovables.
Fuente: Idealista

miércoles, 10 de junio de 2015

Cómo decorar un jardín al estilo chill out



El estilo chill out busca la relajación, todo empezó como un género musical pero se ha extendido esta filosofía a distintas partes de nuestra vida, incluyendo por supuesto la decoración.


El proyecto
Es algo sencillo y que te hará adelantarte a muchos problemas es hacer previamente un proyecto antes de decorar. Lo mejor que puedes hacer es tomar lápiz y papel y dibujar tu jardín, señalando árboles y otras partes que no puedas modificar. Así podrás ver en un vistazo la mejor ubicación para tu nueva zona chill out.
Evidentemente cada jardín es distinto, así que cada uno tendrá una situación de partida diferente. Si puedes, te recomendamos que integres la zona chill out lo más posible en la naturaleza ya que te ayudará a aislarte de todo lo que te rodea y conseguir un ambiente más privado.
Las zonas chillout están pensadas para compartir con amigos y familia, así que necesitarás que tenga un espacio suficiente para cuando tengas visitas, por eso ten en cuenta esto a la hora de proyectarla.

El mobiliario chillout
En muchos jardines contamos con comedores de exterior, esto es genial pero es bueno separarlo de la zona chill out. En este rincón que vamos a construir necesitarás sofás, pufs de exterior, sillones, chaiselongue y tumbonas, es decir, asientos más informales que ayuden a crear un ambiente distendido.
Una de las primeras cosas que tienes que pensar es si vas a colocarlo bajo una pérgola, toldo o jaima. Es importante protegerse del sol, pero opta por una alternativa que te haga sentir en la naturaleza y con la que disfrutes de la luz del sol y del frescor de las noches de verano.
En cuanto a muebles, por ejemplo, puedes optar por sofás como Bahía de Majestic Garden, Chubby de Slide o Blow de Vondom, por citar modelos de algunos de los más importantes fabricantes de muebles de jardín.
Es conveniente contar siempre con algún tipo de asiento extra para cuando tengas más invitados de los habituales. Puedes elegir bancos o taburetes de jardín ligeros y fáciles de mover, así puedes tenerlos colocados en otros lugares normalmente, pero para momentos puntuales llevarlos hasta esta zona. Te proponemos Twist o Wheely de Slide.
A parte de los asientos, otra cosa que no puede faltar son las mesas auxiliares o de centro. En estos espacios solemos sentarnos a compartir momentos de ocio y de charlas, pero también cafés y bebidas. Por lo que es necesario ofrecer comodidad y que todo el mundo llegue fácilmente a las mesas de que dispongas.
A parte de esto, necesitarás luz. En este caso puedes optar por muebles de jardín con luz o lámparas de exterior, lo ideal es contar con una mezcla de ambas cosas. Te recomendamos que alguno de los muebles incluya luz ya que da un toque especial y moderno, pero también opta por muebles en color. Puedes elegir dos tonos como el verde y el azul (dos colores muy veraniegos) y completarlos con el blanco de los muebles con luz.
Además, puedes incluir macetas con luz donde coloques plantas para dar un toque más natural. Te aconsejamos que sean plantas con flores para aportar alegría y color, e incluso si colocas la zona chill out sobre otro tipo de suelo respecto al que le rodea, que señales el contorno con tiras de luz LED.



viernes, 5 de junio de 2015

¿Es legal que un constructor incremente el precio ya cerrado de una obra?



Seguro que conoces a alguien que le ha pasado: una cooperativa que pide más dinero a sus socios por un incremento del precio de la obra, una promotora que repercute al propietario final el retraso de las obras o un particular al que un constructor le pide más dinero por el encarecimiento de los materiales que está instalando en su chalet nuevo. Pero, ¿es legal que un constructor incremente el precio ya cerrado de una obra? según el Tribunal Supremo no lo es.
La respuesta, según explica el blog del despacho Ático Jurídico Salcedo Abogados citando una sentencia del Tribunal Supremo, es que quien se compromete a llevar a cabo la construcción de un edificio u otra obra por un precio pactado no puede incrementar el precio aunque se haya aumentado el coste de los jornales o los materiales.
El Supremo únicamente justifica la variación al alza de un precio cerrado y consensuado por ambas partes en el caso de que “se haya hecho algún cambio en el plano que produzca aumento de obra, siempre que hubiese dado su autorización el propietario”.
En el caso concreto que expone Ático Jurídico, una constructora interpuso una demanda contra la promotora de una urbanización de 64 viviendas, a la que reclamaba el incremento de costes de la obra. 
Tras ser desestimada en primera y segunda instancia, el Supremo ha considerado que nunca se produjo la autorización del propietario respecto a variación alguna en la obra. El Alto Tribunal español considera que “quien contrata una obra a precio alzado, a la vista de un plano convenido con el propietario de un suelo, no puede pedir luego aumento de precio".
Fuente: idealista