jueves, 20 de julio de 2023

La Ley por el Derecho a la Vivienda. Alquilar una vivienda hoy en el Valle de Buelna.

 


Cuando están a punto de cumplirse dos meses desde la entrada en vigor de la nueva ley de vivienda, la oferta de viviendas de alquiler en Los Corrales de Buelna y municipios aledaños se reduce, haciendo subir los precios.

A falta de ver si el nuevo Gobierno Regional decide, o no, dar desarrollo a medidas intervencionistas previstas por la nueva ley para frenar la subida de precios, como por ejemplo la declaración de zonas de mercado residencial tensionado o la subida de impuestos a los propietarios que tengan viviendas cerradas. Lo cierto es que las medidas introducidas por la ley, que ya se están aplicando, parece que en unos casos están desanimando a los propietarios de viviendas vacías que venían alquilándolas y que estamos viendo como ahora o deciden ponerlas en venta o sencillamente dejarlas cerradas. Y en otros casos les están haciendo extremar las precauciones a la hora de seleccionar al inquilino.

Las consecuencias que esto está teniendo es una considerable reducción de la oferta, que en un contexto de demanda elevada como el que tenemos, está haciendo que los precios se estén disparando aún más.

Y a todo esto ¿Cómo se siente un propietario en nuestra zona?

En primer lugar, hay que ver cual es el perfil del propietario de viviendas de alquiler en nuestra zona. Pues bien, por lo general es un obrero que ha invertido sus ahorros en una vivienda para complementar sus ingresos laborales con el alquiler y que en la mayoría de los casos se ha sacrificado pagando una hipoteca para hacerlo. Normalmente tiene solamente una vivienda para alquilar, dos a lo sumo; en nuestros valles aún no hemos encontrado a ningún propietario que encaje en la figura de gran tenedor (titular de más/10 viviendas).

Cuando hablamos con ellos, el sentimiento que tienen es por lo general de atropello. Se sienten atropellados por una ley que consideran que está concebida para perjudicarles. Nos dicen que el coste de la vida para ellos ha subido también y que en muchos casos tienen el piso alquilado desde hace dos o tres años y nunca han subido la renta y que ahora necesitan subirla y les limitan la revalorización por debajo del IPC.

Pero especialmente tienen un temor, que su inquilino no pueda pagar la renta y se quede ocupando la vivienda. No poder recuperar la vivienda en un largo periodo de tiempo si dejan de cobrar la renta les aterra. Y precisamente este es uno de los grandes problemas que trae esta ley, pues la modificación que introduce en la Ley de Enjuiciamiento Civil parece estar hecha exprofeso para ralentizar los procesos de desahucio.

¿Qué medidas se pueden tomar para seguir alquilando con una mínima seguridad?

Ante esta situación, los que han optado por seguir alquilando nos dicen que tienen claro que la clave para seguir rentabilizando los ahorros que tienen invertidos en sus viviendas, es realizar un exhaustivo análisis del perfil personal y financiero del inquilino y que es ahí en donde les resulta de gran utilidad contar con los servicios de un profesional que esté preparado para gestionar la elevada demanda de alquiler y sea capaz de seleccionar inquilinos que no vayan a traer problemas en un futuro.

En Inmobiliaria Cantabria hemos implementado un protocolo para seleccionar el mejor inquilino para tu vivienda y que tengas garantizada la ausencia de problemas y el cobro de la renta. Consulta con nuestros asesores.

viernes, 12 de mayo de 2023

¿Qué supone comprar o vender una vivienda protegida?

    


La Vivienda Protegida (también conocida como Vivienda de Protección Oficial - VPO, o como Vivienda de Protección Pública) es aquella que, cumpliendo los requisitos y condiciones de uso, destino, precio y superficies establecidos en la Ley, es calificada como tal por la Consejería de Obras Públicas y Vivienda de la Comunidad Autónoma de Cantabria.

    Podrán ser propietarios de viviendas protegidas las personas físicas o jurídicas. En cambio, sólo podrán ser usuarias de las mismas, las personas físicas que estén inscritas en el Registro de Demandantes de viviendas Protegidas de Cantabria. Y deberán de destinar la vivienda a residencia habitual y permanente, cumplir las condiciones de acceso establecida en la normativa según la que se calificó la vivienda.

    También podrán ser usuarias de este tipo de viviendas las administraciones o entidades públicas o privadas que vayan a destinarlas al alojamiento de personas pertenecientes a colectivos vulnerables que precisen tutela especial.

Las viviendas protegidas deberán estar siempre ocupadas, debiendo sus propietarios destinarlas a sus residencia habitual y permanente o a la de un inquilino que cumpla los requisitos establecidos en la ley.

    Por lo tanto, estas viviendas no pueden permanecer desocupadas, ser subarrendadas total o parcialmente, ni tampoco destinarse a segunda residencia. Aunque hay algunos casos en los que la Consejería de Obras Públicas y Vivienda podrá autorizar que permanezcan desocupadas, durante un plazo máximo de dos años prorrogable a otro más. Estos casos serán justificados por el usuario en base a motivos laborales o de estudios, a cuestiones de salud, o por enfermedad de un familiar de hasta segundo grado de consanguinidad o afinidad.

    El régimen legal de protección de las viviendas VPO está establecido en el Plan de Vivienda vigente en el momento de su construcción. Dicho régimen varia en función de la tipología de vivienda de que se trate, y establece el plazo de vigencia del mismo, las condiciones de uso de la vivienda y su precio máximo de venta.

    Por este motivo, como en Los Corrales de Buelna, la tipología habitual de vivienda VPO es la de régimen general o especial. La duración del acogimiento es de 30 años a contar desde su calificación definitiva, estando autorizada su transmisión a partir del décimo año.

    El precio por el que el propietario pretenda vender o alquilar la vivienda protegida no podrá superar el precio máximo legal de venta vigente en el momento de transmitir la vivienda. Este precio es máximo, por lo que se puede fijar un precio inferior de venta o alquiler de la vivienda, si así se negocia entre las partes.

Si va a vender una vivienda protegida, se deben de tener en cuenta las siguientes indicaciones:

  1. Se deberá solicitar el precio máximo de venta. En dicho informe se indicará, además del precio máximo de venta de la vivienda, de los requisitos que deben cumplir los futuros compradores y, si es el caso, la obligación del propietario de devolver las posibles ayudas recibidas para la compra de la vivienda.
  2. Una vez obtenido el informe del precio máximo de venta se deberá, además, solicitar autorización de venta, ya que la Comunidad Autónoma de Cantabria ostenta un derecho de tanteo y retracto sobre todas las viviendas, en segundas y posteriores transmisiones, ejercitable mientras se mantenga el régimen de protección.

La autorización de venta es siempre necesaria para poder transmitir la vivienda, excepto cuando la vivienda protegida sea objeto de dación en pago o de ejecución hipotecaria.


Fuente: Apuntes inmobiliarios.

viernes, 14 de abril de 2023

¿Estas a punto de comprar una vivienda? Evita gastos imprevistos consultando su Valor de Referencia en la Sede Electrónica del Catastro.

    Hay ocasiones en que el precio de adquisición de un inmueble es inferior al “valor de referencia” asignado por el Catastro. En estos casos el tipo impositivo del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales se calculará sobre dicho valor.

Desde el año 2022 Hacienda determina el valor de referencia de los inmuebles, año a año, por aplicación de módulos de valor medio, basados en los precios de todas las compraventas de inmuebles efectivamente realizadas ante notario o inscritas en el Registro de la Propiedad, y obtenidos en el marco de los informes anuales del mercado inmobiliario que elabora la Dirección General del Catastro.

Por lo tanto el valor de referencia puede variar de un año a otro, en base a las fluctuaciones que haya tenido el mercado inmobiliario a lo largo del último ejercicio.

El “valor de referencia” será la base mínima de tributación cuando se transmita un inmueble.

El valor de referencia de cada inmueble servirá para la determinación de la base imponible de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) y sobre Sucesiones y Donaciones (ISD).

Cuando una operación de transmisión de un inmueble esté sujeta a uno de estos impuestos, el valor de referencia de dicho inmueble será la base imponible del impuesto correspondiente.

No obstante, si el valor declarado, el precio o la contraprestación pagada son superiores al valor de referencia del inmueble, se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes.

Además, en el supuesto de sujeción al ITP y AJD en la modalidad de actos jurídicos de las primeras copias de escrituras públicas que tengan por objeto inmuebles, cuando la base imponible se determine en función del valor de los mismos, éste no podrá ser inferior a su valor de referencia.

Por último, cuando el valor de referencia haya sido base imponible en el tributo que grave la adquisición de un inmueble, éste se tomará en cuenta para aplicar la regla de determinación de la base imponible del Impuesto sobre el Patrimonio al que en su caso, se esté sujeto.  Por tanto, el valor de referencia sólo podrá afectar al Impuesto sobre el Patrimonio en lo que se refiera a inmuebles adquiridos a partir de 1 de enero de 2022, en ningún caso al patrimonio preexistente.

Primero pagas y después reclamas.

Si se diese el caso de que no estuvieses conforme con el “valor de referencia” asignado a tu inmueble podrás solicitar la rectificación de la autoliquidación que has tenido que habrás tenido que presentar, pues la impugnación de este valor sólo puede producirse cuando tenga efecto fiscal. También podrás interponer recurso de reposición, ante la Administración tributaria, o reclamación económico-administrativa ante el Tribunal Económico Administrativo Regional, contra la liquidación que, en su caso, les practique la Administración gestora del tributo.

El valor de referencia de mi inmueble es “inexistente”.

El hecho de que tu inmueble no tenga asignado valor de referencia no tiene ningún efecto, jurídico o fiscal.

El valor de referencia es inexistente en aquellos inmuebles que no se encuentren incluidos en el ámbito de aplicación de la correspondiente resolución de la Dirección General del Catastro sobre elementos precisos para la determinación del valor de referencia, o cuando concurran las causas de tipo técnico que se prevean en la misma.

En donde puedo informarme del “valor de referencia” de mi inmueble.

Puedes consultar el valor de referencia de tu inmueble en el punto de información catastral de tu Ayuntamiento, en la Gerencia Territorial del catastro o accediendo desde internet a la sede electrónica del catastro.

Para consultarlo necesitarás disponer de su referencia catastral, que figura normalmente en el recibo del IBI o en la escritura.

Fuente: Catastro. Apuntes Inmobiliarios de Inmobiliaria Cantabria

viernes, 17 de marzo de 2023


VOY A PONER MI CASA EN VENTA, ¿QUÉ DOCUMENTOS NECESITO PARA ESTAR TRANQUILO?

Desde nuestra experiencia hay cuatro documentos que son imprescindibles para poner una vivienda en venta con total seguridad.

Teniendo a mano estos documentos cumplirás con las exigencias legales previstas por la normativa de consumidores sobre la información a facilitar en la de venta de un inmueble, y al mismo tiempo podrás realizar una serie de comprobaciones para asegurarte de que la situación jurídica de tu vivienda es correcta y evitar problemas de última hora, una vez que tengas la vivienda vendida.

La nota simple o nota registral de la vivienda; en este documento se recogen diferentes circunstancias de la situación jurídica de tu vivienda, como son su descripción y superficie, los datos de titularidad, de coordinación con el catastro, de régimen jurídico o las cargas que puedan gravarla. Se trata de un resumen de los datos relativos a la vivienda anotados en el Registro de la Propiedad.

Es un documento fácil de obtener, y básicamente puedes hacerlo por dos medios; acudiendo a la oficina del Registro de la Propiedad al que está adscrita tu vivienda, en este caso su coste es de 3,64 €. O a través de internet, en el portal institucional de los Registradores de la Propiedad www.registradores.org, a un coste de 10,91 €, pero de forma casi inmediata y sin moverte de casa.

La ficha catastral del inmueble;  es un documento gratuito en el que consta la identificación del inmueble (referencia catastral y localización), así como su superficie.

Puedes obtener este documento acudiendo con el recibo de la contribución al punto de información catastral de tu Ayuntamiento. O a través de internet, en la sede electrónica del catastro; https://www.sedecatastro.gob.es.

El certificado de eficiencia energética del inmueble; Se trata de un documento oficial redactado por un técnico competente que incluye información objetiva sobre las características energéticas de un inmueble.

Este documento es obligatorio para vender o alquilar una vivienda, tienes que tenerlo desde el momento en que se empieces a ofertarlo, pues tiene que constar en la publicidad que hagas la calificación energética haya obtenido, en caso contrario puedes ser sancionado.

Su precio varía dependiendo de las características del inmueble que se certifica, en Los Corrales de Buelna puede obtenerse a partir de 121,00 €.

La cédula de habitabilidad.  Es el documento que acredita que una vivienda cumple los requisitos de habitabilidad y solidez fijados por Decreto y que es apta para ser destinada a residencia humana. Es obligatoria para: Alquilar y vender una vivienda.

                El decreto legislativo de Cantabria 141/1991, de 22 de agosto, establece que toda vivienda ubicada en la Comunidad Autónoma deberá disponer obligatoriamente de este documento que es expedido por el Gobierno de Cantabria, y contempla como infracción celebrar contratos de arrendamiento o compraventa sin disponer de ella.

                Aunque actualmente no se está sancionando el vender viviendas sin disponer de ellas, es una cuestión que está en el candelero y que acabará siendo inspeccionada, por lo que recomendamos solicitarla.

                 Su solicitud se puede realizar mediante cumplimentando la oportuna instancia dirigida al Servicio de Arquitectura, promoción de Suelo y Calidad de la Edificación del Gobierno de Cantabria. En ella figurarán los datos de la vivienda y sus superficies útiles. Podrás presentar dicha instancia en cualquier oficina del Gobierno de Cantabria que disponga de Registro.

                 Puedes descargarte la instancia en internet, en el portal institucional www.territoriodecantabria.es.

Fuente: www.inmobiliariacantabria.net/apuntesinmobiliarios