El método utilizado en la tasación de viviendas con finalidad hipotecaria

 

Una tasación hipotecaria es una valoración de un inmueblepara que el mismo sea objeto de garantía en un préstamo hipotecario. A travésde esta valoración el banco sabrá cuál es el valor del bien garantía delpréstamo y cuál es el riesgo que asume al conceder la hipoteca.

El banco siempre exigirá que se lleve a cabo la tasación del inmueble que se va a hipotecar, y en función del resultado de esta, establecerá la cuantía del dinero que puede prestar a quien solicita financiación.

La normativa estatal en materia de valoración de inmuebles establece como sistema estándar para la tasación de inmuebles de carácter residencial, lo que se conoce como método de comparación.

Este método consiste en tomar como referencia para realizar la valoración, el precio de venta de viviendas lo más similares posibles a la valorada en un entorno próximo o de características parecidas. Para obtener un buen nivel de fiabilidad se toman como muestra al menos seis.

Pero no sólo se trata de promediar directamente dichas muestras o testigos, antes hay que pasar por un proceso de homogenización para matizar un valor unitario aplicable al inmueble a valorar.

Para ello, en primer lugar, una vez tomadas las muestras, sus precios se ponderan al alza o a la baja en base a unos parámetros que hacen que su valor sea más comparable a la vivienda que se está tasando. Por ejemplo, una muestra que no incorpore ascensor puede verse claramente minorada frente a otra que sí lo ofrezca.

Después, hay que proceder a dar más peso en el valor unitario adoptado a aquellas fincas del muestreo que se consideren más representativas y menos a las que no lo sean tanto. En este caso, el ejemplo claro sería otorgar más peso a una vivienda en el mismo edificio y con las mismas características que una en otro inmueble y de características algo distintas.

Una vez realizado estos cálculos, se obtiene un valor unitario (euros / m2) que será el que se multiplicará por la superficie de la vivienda a a valorar.

La superficie considerada para realizar la tasación es la construida añadiendo la parte proporcional de zonas comunes. El resultado final corresponde al valor de mercado por comparación.

Este artículo se publico en la sección de Noticias de www.inmobiliariacantabria.net el día 24 de abril de 2020

Regulación de los contratos de crédito inmobiliario. Objetivo, proteger a los clientes que solicitan hipotecas.

A mediados del pasado año entróen vigor la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de créditoinmobiliario; popularmente conocida como “Nueva Ley Hipotecaria”. 

 Estos son los puntos esenciales en que protege los intereses del consumidor:

1º. Más protección para el cliente.

Lo de llegar a la oficina bancaria y firmar el contrato ya es historia. Ahora el cliente deberá disponer de su contrato como mínimo diez días antes de la firma. El objetivo es que tenga tiempo suficiente de leerlo y consultar sus dudas con quién considere oportuno para que pueda firmar con tranquilidad.

2º. Ahora el notario es el verdadero garante de la operación.

Antes de la aprobación de la nueva Ley Hipotecaria, ir a firmar al notario era un trámite más en la firma de la hipoteca. Ahora el hipotecado tendrá que acudir dos veces a la notaría. La primera vez irá solo, sin el banco, para poder resolver cualquier duda que tenga sobre la hipoteca. La segunda, con un responsable de la entidad para, esta vez sí, proceder a la firma y contratación de la hipoteca.

Además de esto, el notario deberá hacer un cuestionario al cliente para verificar que efectivamente conoce las consecuencias de lo que está a punto de firmar.

3º. Los gastos, a medias.

El reparto de gastos a la hora de formalizar la hipoteca ha mejorado en beneficio del consumidor. Ahora el cliente solo deberá abonar la tasación, mientras que los gastos de gestoría, notaría, registro y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados correrán a cargo de la entidad bancaria. Esto supone un ahorro importante para el hipotecado.

4º. Mayor protección frente a desahucios.

Hasta la aprobación de la nueva Ley Hipotecaria, los bancos podían ejecutar un desahucio si el cliente dejaba de pagar tres cuotas de su hipoteca. Ahora el desahucio solo podrá producirse si, durante la primera mitad del contrato, el impago alcanza el 3% del importe del préstamo o es de 12 cuotas. En la segunda mitad del contrato el impago debe ser del 7% o de 15 cuotas mensuales.

5º. Ahora es más barato amortizar capital anticipadamente.

Con el objetivo de facilitar y promover los pagos por adelantado, se han abaratado considerablemente loscostes de amortización anticipada de las hipotecas. Esto afectará tanto a las que son a tipo fijo como a las que lo son a tipo variable. Lo mejor de todo es que esta medida tiene carácter retroactivo para las nuevas amortizaciones.

6º. Cambios en las vinculaciones.

 Las entidades financieras no pueden obligar a sus clientes a contratar seguros de hogar, de vida, tarjetas de crédito, planes de pensiones… como requisito para la concesión de la hipoteca. Con la nueva ley hipotecaria, estos productos vinculados no pueden ser obligatorios, aunque sí pueden utilizarse para bonificar los tipos de interés.

Estos son solo algunas de las mejoras introducidas por la nueva Ley Hipotecaria. Mejoras que benefician tanto a las personas que contraten hipotecas ahora como a las que ya la tenían contratada antes de su entrada en vigor.

Fuente: Vivus.es

Post publicado en la sección de Noticias de www.inmobiliariacantabria.net el 14 de abril de 2020.

Hipotecas más baratas, sigue bajando el Euribor

El Euribor, que lleva más decuatro años en negativo, sigue bajando en los primeros días de abril.

El Euribor, el índice al que se encuentran referenciadas la mayoría de las hipotecas de las viviendas vendidas en España, subió ligeramente en marzo y cerró el mes en el -0,266%, frente al -0,288% de febrero. Aunque continua por debajo del valor de marzo del año pasado. El índice encadena cuatro años y un mes en negativo.

Esto supone que las hipotecas de 120.000 euros a 20 años con un diferencial de Euribor +1% a las que les toque revisión experimentarán un abaratamiento de 71,76 euros en su cuota anual respecto al mismo mes del año pasado o, lo que es lo mismo, de 5,98 euros al mes. El ahorro será de 84,12 euros al año en el caso de una hipoteca media de 100.000 euros, con un plazo de amortización de 25 años.

Por lo que respecta a los 11primeros días de abril, el Euribor experimentado una notable bajada y se sitúa en el -0,129%. De cerrarse el mes así, su valor experimentaría una bajada de -0,017 puntos respecto al valor del Euribor de abril del 2019.

Esta constante caída del Euribor, beneficia tanto a los propietarios de viviendas con hipoteca a tipo fijo (que son la mayor parte de las contratadas en los últimos años), como a los que la tienen hipotecada con un tipo de interés variable.

Si te gustan las estadísticas y quieres visualizarlo graficamente, haz clic aquí.

Fuente: CincoDias.

Noticia publicada en la sección de noticias de www.inmobiliariacantabria.net.