¿Qué debería saber antes de adquirir una vivienda? (I)

Pasos preliminares, el contrato privado.

Previamente a la elaboración de la escritura de compraventa se suele firmar un contrato privado entre el comprador y el vendedor. El documento  privado no es obligatorio ni inscribible en el Registro, pero la ley lo considera contrato válido y obliga a cumplir todo lo que en él se recoja. Por tanto es importante que se asesore antes de firmarlo. Un notario puede hacerlo.

En este documento privado se deben tener en cuenta algunas cuestiones importantes:

• ·         Quíen firma por la parte vendedora. Cuando vende un promotor, firma el administrador o el apoderado de la sociedad. Si es una venta entre particulares, deben firmar todos los propietarios, y si es vivienda ganancial o familiar, ambos cónyuges.

• ·         Estado de cargas de la vivienda. Es fundamental comprobar si la vivienda está libre de cargas, si tienen hipoteca, si pesan embargos sobre ella. O si existe alguna limitación en los estatutos de la comunidad de propietarios. Puede solicitar directamente al Registro de la Propiedad una nota simple informativa o hacerlo a través de una notaría. En ocasiones hay que solicitar al ayuntamiento un certificado de legalidad urbanística por si existe algún tipo de afectación que no consta en el Registro de la Propiedad.

• ·         Cuotas de la comunidad de propietarios. Antes de la compra asegúrese de que la vivienda está al corriente de pagos y gastos, ya que en ciertos casos la ley obliga al comprador a hacerse cargo de ellos.

• ·         Precio. Determine con claridad el precio y la forma de pago. No admita la fijación de un precio inferior al real ni abone cantidades que no estén documentadas. Esto es contrario a la ley y puede perjudicarle.

• ·         Arras. Cuando se firma el contrato privado suele darse una cantidad como parte del pago del precio total o señal – conocida como arras - que vincula a ambas partes. Las más habituales son las penitenciales, que permiten desligarse del contrato antes de la firma de la escritura. Si es el comprador el que anula el acuerdo, perderá la cantidad entregada, mientras que si lo hace el vendedor, tendrá que devolver el doble de lo recibido.

Si se trata de una vivienda en construcción, el comprador tiene derecho a exigir un aval por la cantidad entregada para que, en caso de no cumplirse el plazo convenido para la entrega del inmueble, se la devuelvan junto con los intereses que le correspondan.

• ·         Gastos de la compraventa. Si las partes no pactan nada, o si indican en el contrato que sea “según ley”, se aplicará la legislación de la comunidad autónoma competente.

o   No obstante, en el documento privado se suele pactar quién asume los gastos, incluido que todos los pague el comprador, excepto la plusvalía que por ley corresponde al vendedor. Si vende un promotor, está prohibido que el comprador asuma gastos que por ley deben ser abonados por el vendedor.

Fuente: Consejo general del notariado.