Soluciones para evitar el impago del alquiler

Diez días de retraso en el pago del alquiler de una vivienda, desde que el propietario solicita el pago, son suficientes para que se inicie el proceso de desahucio. Esta es una de las principales novedades de la Ley del Alquiler puesta en marcha por el actual Gobierno de España.

Una ley con la que se pretende dinamizar este mercado y proteger al arrendador frente a posibles impagos del inquilino. Una demanda que reclamaban determinadas organizaciones de consumidores como la OCU pero que, sin embargo, no acorta el plazo para que se ejecute el desahucio. Este seguirá demorándose 6 meses o más, en función de la carga de saturación del juzgado que lleve el caso.

No obstante, dejar de pagar el alquiler durante tan sólo diez días será el detonante que iniciará el proceso. De ahí la importancia de conocer con qué alternativas financieras se cuenta para afrontar el pago de la mensualidad si existen problemas puntuales de liquidez.

Alternativas para afrontar el pago del alquiler

La crisis económica actual ha llevado a muchas personas a no poder hacer frente al importe del alquiler en algún momento determinado. Las entidades financieras ofrecen en la actualidad diversos productos que se presentan como una ayuda para solventar esa falta de liquidez puntual. No obstante, expertos del comparador bancario Bankimia advierten de la importancia de conocer y analizar con detenimiento esos productos para poder utilizarlos adecuadamente y evitar riesgos innecesarios:

1.- Mini préstamos: en el mercado se pueden encontrar préstamos de baja cuantía -en torno a los 600 euros como máximo- con los que hacer frente al abono mensual del alquiler. Se trata de los minicréditos, productos que aplican, sin embargo, una de las TAEs más altas del mercado, con unos tipos de interés que pueden llegar a ser del 45% sobre la cantidad solicitada. Por otra parte, el reducido plazo de devolución de los minicréditos (de 30 a 45 días) puede hacer que sea complicado devolver el dinero prestado más los intereses en ese corto espacio de tiempo.

Es aconsejable acudir a este tipo de productos sólo cuando se tiene la certeza absoluta de que se va a poder devolver el dinero en el plazo pactado (la penalización por impago y mora es muy elevada y se puede situar en torno al 20% del principal del préstamo). hay que tener en cuenta además, que las empresas que los comercializan no son entidades financieras, sino empresas de capital privado, por lo que no están supervisadas por el Banco de España ni por la CNMV.

2.- Anticipos de nómina: es otra de las opciones que existen en el mercado para cubrir problemas puntuales de liquidez. Los anticipos de nómina son una especie de créditos rápidos que suelen conceder las entidades financieras, con unas condiciones favorables, a sus clientes de cuentas nómina. Con este tipo de “crédito” el banco adelanta al cliente el importe equivalente a una o más de sus nóminas y lo hace sin intereses aunque con una comisión de apertura del 3%, que suele considerarse en cierto modo como una especie de interés.

3.- Líneas de financiación: además de los anticipos nómina las entidades financieras también tienen en el mercado líneas de financiación con las que dar respuesta a esta necesidad de liquidez. Se trata de líneas de crédito con importes reducidos y con plazos de amortización también cortos, muy similares a los préstamos personales. En estos casos los importes prestados pueden ir desde los 600 a los 5.000 euros y el plazo de amortización puede llegar a dos años. El tipo de interés de estos créditos suele rondar el 9%.

¿Es la fianza otra alternativa para el pago del alquiler?

Esta es una de las preguntas estrella de muchos inquilinos que ven imposible hacer frente al pago de su mensualidad del alquiler en algún momento. Y es, también, el quebradero de cabeza de muchos propietarios que ven como sus inquilinos dejan de pagar alguna de sus cuotas, sin previo aviso, confiando en esta falsa premisa.

La realidad es que la fianza no se puede usar para pagar el alquiler ya que se trata de un dinero que los inquilinos dejan en depósito al arrendador para responder, a la finalización del contrato, de posibles obligaciones pendientes. Por lo tanto, si un inquilino deja de pagar una mensualidad estará incumpliendo el contrato porque la fianza no cubrirá esa cuota y, por tanto, podrá ser desahuciado.

Fuente: Bankimia

Aceptación a beneficio de inventario. O como evitar heredar deudas

Cada vez más ciudadanos se enfrentan a la desagradable noticia de que los bienes que iban a heredar vía testamentaria están cargados de deudas y, si aceptan la herencia, cuando las deudas son superiores a los haberes, tienen que responder con su patrimonio al pago de las mismas.

Hay que tener en cuenta que se heredan los bienes y derechos pero también las obligaciones y cargos. De acuerdo con la normativa que regula las herencias (el Código Civil), las deudas de una persona que fallece no se extinguen y los acreedores pueden ir contra los herederos, si estos han aceptado la herencia.

Por esta razón es aconsejable valorar detenidamente los pros y los contras a la hora de aceptar una herencia. Nadie está obligado a aceptarla, por ello, cuando una persona es citada como beneficiaria de una herencia se abren varias posibilidades:

1.-Aceptar la herencia: la aceptación de una herencia es una declaración por la que el sucesor manifiesta su deseo de convertirse en heredero del fallecido. Esta aceptación puede hacerse de dos formas:

•De forma expresa, tanto en documento privado como mediante escritura notarial.

•De forma tácita, por ejemplo, si se utilizan algunos de los bienes que el fallecido ha dejado en herencia (coches, joyas, etc…). En este caso, se sobreentiende que la herencia ha sido aceptada.

La aceptación simple de la herencia sólo se recomienda cuando se tiene la certeza absoluta de que las deudas del fallecido no superan el importe de los bienes dejados en herencia. Si se acepta la herencia y ésta tiene cargas, el heredero tendrá que responder con su patrimonio al pago de las mismas.

2.-Rechazar la herencia: se realiza mediante una escritura pública ante notario o judicialmente y en ella se rechaza de manera expresa la herencia recibida.

Tanto la aceptación de una herencia como el repudio de la misma son irrevocables. Además, la aceptación o renuncia de una herencia no puede ser parcial ni someterse a determinadas condiciones. Se acepta o se rechaza la totalidad de la herencia.

3.-Ante la disyuntiva de si aceptar o renunciar a una herencia, existe una tercera vía intermedia: aceptarla a beneficio de inventario. Es lo más aconsejable cuando existen dudas fundadas de que una herencia puede llevar consigo deudas de cualquier índole.

¿Qué es aceptar una herencia a beneficio de inventario?

Con la aceptación de la herencia a beneficio de inventario se consigue que las deudas del fallecido no “contaminen” el patrimonio del heredero. A través de esta figura jurídica, se produce una absoluta separación entre el patrimonio hereditario y el patrimonio del heredero, exonerando a éste de toda responsabilidad por las deudas del causante.

Éstas se pagan con los bienes hereditarios, pero si éstos no alcanzan a cubrirlas, los acreedores no podrán reclamar al heredero que les abone la parte no cubierta. Sólo el remanente de los bienes, si queda algo una vez satisfechas todas las deudas, se reparte entre los herederos.

En resumen, con el beneficio de inventario se logra:

•Limitar la responsabilidad del heredero: Éste sólo responderá de las deudas del fallecido hasta donde cubran los bienes de la herencia.

•Limitar la titularidad de la herencia conforme a los bienes que la componen, no confundiéndose con los propios del heredero.

•Conservar íntegras todas las acciones que el heredero tenía contra los bienes del difunto.

•En caso de que existan deudas, estas se pagarán primero a los acreedores según el orden en que consten y se repartirán los bienes y derechos remanentes a los herederos.

Requisitos para aceptar una herencia a beneficio de inventario; para acogerse a esta figura jurídica es necesario cumplir una serie de requisitos:

•Aceptación expresa de la herencia a beneficio de inventario mediante documento público ante el juez o ante un notario.

•Formación del inventario judicial que se denomina “de caudal hereditario” y que determina los bienes que forman parte del activo y las deudas que integran el pasivo.

•El heredero que quiera acogerse al beneficio de inventario deberá manifestarlo ante el juez o el notario dentro de los 10 días siguientes tras saberse heredero, si reside en el lugar donde hubiese fallecido el causante, o dentro de los 30 días siguientes, si reside fuera.

•Es necesario nombrar un administrador de los bienes – puede ser uno de los herederos- quien realizará los pagos al acreedor y legatarios de forma ordenada, antes de entregar la herencia a los herederos.

La aceptación de una herencia a beneficio de inventario conlleva una serie de gastos tanto administrativos como los derivados de la formalización del inventario. Estos gastos se hacen a cargo de la misma herencia.

Pérdida del derecho de inventario

El heredero puede perder el beneficio de inventario si no se concluye el inventario en los plazos previstos -se iniciará dentro de los 30 días siguientes a la citación de los acreedores y legatarios y concluirá dentro de otros 60 días – si se deja de incluir en el mismo, y a sabiendas, alguno de los bienes, derechos o acciones de la herencia, o si antes de completar el pago de las deudas, enajena bienes sin autorización judicial de todos los herederos.

Fuente  Bankimia

¿Qué pasa cuando el propietario o el inquilino quieren realizar obras en la vivienda arrendada?

¿Qué ocurre cuando el arrendador o  el arrendatario quieren llevar a cabo una obra en la vivienda? ¿Qué diferencia hay entre obras de conservación y de mejora? ¿Con cuánta antelación debe avisar el propietario a su inquilino? ¿Puede el arrendatario plantear una reducción de la renta por los trastornos ocasionados?.

 Para resolver estas y otras cuestiones debemos diferenciar, en primer lugar, entre:

Obras de conservación: son las obras de reparación necesarias para mantener la vivienda en un estado idóneo para poder ser habitada.

·     Obras de mejora: no son indispensables para el mantenimiento de la vivienda sino que únicamente aumentan la calidad y comodidad del inmueble.

Cuando se trate de obras de conservación, el propietario está obligado a realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones habitables -siempre que el deterioro no sea responsabilidad del arrendatario y, por lo tanto, le pueda ser imputado- y sin aumento de la renta al inquilino. El arrendatario debe comunicar al arrendador, lo antes posible, la necesidad de llevar a cabo la reparación. Ahora bien, tendrá que retrasar la obra hasta el final del contrato, pero si ésta fuera de carácter urgente, el arrendatario deberá soportarla. Si la obra supera los 20 días de duración, el propietario está obligado a disminuir el importe del alquiler al inquilino en proporción a la parte de la vivienda de cuyo uso esté siendo privado. No obstante, el desgaste del inmueble por el uso diario -bombillas, persianas, etc.- correrán siempre por cuenta del arrendatario.

En el caso de que se trate de obras de mejora, el arrendatario está obligado a soportarlas si fuera inviable esperar hasta la finalización del contrato. En este caso, el arrendador debe notificar la obra por escrito al arrendatario con al menos tres meses de antelación, indicando la naturaleza de la reparación, la fecha de comienzo de obra, la duración y el coste previsto. Además, el inquilino tendrá un mes desde la notificación para rescindir el contrato, si las obras afectasen de forma acusada al uso de la vivienda. Si así ocurriera, el arrendador no podrá comenzar las obras hasta que no transcurran dos meses desde el desistimiento del contrato. Pero si el arrendatario decide soportar las obras, éste tendrá derecho a una reducción en la renta proporcional a la parte de la vivienda que no esté disfrutando, así como a una indemnización de los gastos que las obras le puedan ocasionar. Eso sí, el inquilino podrá negarse a la realización de las obras siempre y cuando pueda demostrar que no son justificables y que éstas pueden ser pospuestas.

Una vez realizadas las obras, ¿puede el propietario subir la renta a su inquilino?.

 El arrendador que realice las obras de mejora una vez transcurridos los tres primeros años de duración del contrato tendrá derecho a elevar la renta teniendo en cuenta determinadas condiciones y circunstancias, salvo que se haya pactado lo contrario. La correspondiente subida del alquiler se producirá en el mes siguiente al de la finalización de las obras. El propietario deberá comunicar por escrito al inquilino la cuantía de la subida y los cálculos que la han determinado. Esta notificación debe ir acompañado de las copias de los documentos que indiquen el coste de las obras llevadas a cabo en la vivienda. Ahora bien, las obras de mejora que haya realizado el propietario antes de los tres primeros años no dan derecho a aumentar la renta, ni siquiera después de cumplido ese plazo.

¿Y si es el arrendatario quien quiere realizar algún tipo de obra?.

El inquilino está autorizado a realizar algunas obras, sin necesidad de consentimiento del propietario, como son las obras urgentes de conservación o reparación, las pequeñas reparaciones o las obras de adaptación, instalación o acondicionamiento de la vivienda, incluidas las necesarias para adecuar ésta a la condición de minusválido. Ahora bien, la Ley de Arrendamientos Urbanos establece algunos casos en los que el arrendatario necesita del consentimiento previo y escrito del arrendador. Es el caso de las obras que implican una modificación de los elementos estructurales de la vivienda o una disminución en las condiciones de seguridad de la misma y, por lo tanto, implique el riesgo de derrumbamientos. Si el inquilino no obtuviera el consentimiento escrito del propietario, este último puede instar la resolución del contrato y exigir al arrendatario que reponga la vivienda a su estado anterior o conservar la obra efectuada sin que el arrendatario tenga derecho a que se le abone el coste de la obra. Además, para los contratos de arrendamiento celebrados a partir del 6 de junio de 2013, podrá acordarse libremente por las partes que, durante un plazo determinado, la obligación del pago de la renta sea sustituida total o parcialmente por el compromiso del inquilino de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones pactadas. Al finalizar el arrendamiento, el inquilino no podrá pedir, en ningún caso, compensación adicional por el coste de las obras realizadas en la vivienda. El incumplimiento por parte del arrendatario de la realización de las obras en los términos acordados podrá ser motivo de resolución del contrato.

Artículo publicado por Alquiler Protegido en idealista.com