¿Qué pasa cuando el propietario o el inquilino quieren realizar obras en la vivienda arrendada?

¿Qué ocurre cuando el arrendador o  el arrendatario quieren llevar a cabo una obra en la vivienda? ¿Qué diferencia hay entre obras de conservación y de mejora? ¿Con cuánta antelación debe avisar el propietario a su inquilino? ¿Puede el arrendatario plantear una reducción de la renta por los trastornos ocasionados?.

 Para resolver estas y otras cuestiones debemos diferenciar, en primer lugar, entre:

Obras de conservación: son las obras de reparación necesarias para mantener la vivienda en un estado idóneo para poder ser habitada.

·     Obras de mejora: no son indispensables para el mantenimiento de la vivienda sino que únicamente aumentan la calidad y comodidad del inmueble.

Cuando se trate de obras de conservación, el propietario está obligado a realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones habitables -siempre que el deterioro no sea responsabilidad del arrendatario y, por lo tanto, le pueda ser imputado- y sin aumento de la renta al inquilino. El arrendatario debe comunicar al arrendador, lo antes posible, la necesidad de llevar a cabo la reparación. Ahora bien, tendrá que retrasar la obra hasta el final del contrato, pero si ésta fuera de carácter urgente, el arrendatario deberá soportarla. Si la obra supera los 20 días de duración, el propietario está obligado a disminuir el importe del alquiler al inquilino en proporción a la parte de la vivienda de cuyo uso esté siendo privado. No obstante, el desgaste del inmueble por el uso diario -bombillas, persianas, etc.- correrán siempre por cuenta del arrendatario.

En el caso de que se trate de obras de mejora, el arrendatario está obligado a soportarlas si fuera inviable esperar hasta la finalización del contrato. En este caso, el arrendador debe notificar la obra por escrito al arrendatario con al menos tres meses de antelación, indicando la naturaleza de la reparación, la fecha de comienzo de obra, la duración y el coste previsto. Además, el inquilino tendrá un mes desde la notificación para rescindir el contrato, si las obras afectasen de forma acusada al uso de la vivienda. Si así ocurriera, el arrendador no podrá comenzar las obras hasta que no transcurran dos meses desde el desistimiento del contrato. Pero si el arrendatario decide soportar las obras, éste tendrá derecho a una reducción en la renta proporcional a la parte de la vivienda que no esté disfrutando, así como a una indemnización de los gastos que las obras le puedan ocasionar. Eso sí, el inquilino podrá negarse a la realización de las obras siempre y cuando pueda demostrar que no son justificables y que éstas pueden ser pospuestas.

Una vez realizadas las obras, ¿puede el propietario subir la renta a su inquilino?.

 El arrendador que realice las obras de mejora una vez transcurridos los tres primeros años de duración del contrato tendrá derecho a elevar la renta teniendo en cuenta determinadas condiciones y circunstancias, salvo que se haya pactado lo contrario. La correspondiente subida del alquiler se producirá en el mes siguiente al de la finalización de las obras. El propietario deberá comunicar por escrito al inquilino la cuantía de la subida y los cálculos que la han determinado. Esta notificación debe ir acompañado de las copias de los documentos que indiquen el coste de las obras llevadas a cabo en la vivienda. Ahora bien, las obras de mejora que haya realizado el propietario antes de los tres primeros años no dan derecho a aumentar la renta, ni siquiera después de cumplido ese plazo.

¿Y si es el arrendatario quien quiere realizar algún tipo de obra?.

El inquilino está autorizado a realizar algunas obras, sin necesidad de consentimiento del propietario, como son las obras urgentes de conservación o reparación, las pequeñas reparaciones o las obras de adaptación, instalación o acondicionamiento de la vivienda, incluidas las necesarias para adecuar ésta a la condición de minusválido. Ahora bien, la Ley de Arrendamientos Urbanos establece algunos casos en los que el arrendatario necesita del consentimiento previo y escrito del arrendador. Es el caso de las obras que implican una modificación de los elementos estructurales de la vivienda o una disminución en las condiciones de seguridad de la misma y, por lo tanto, implique el riesgo de derrumbamientos. Si el inquilino no obtuviera el consentimiento escrito del propietario, este último puede instar la resolución del contrato y exigir al arrendatario que reponga la vivienda a su estado anterior o conservar la obra efectuada sin que el arrendatario tenga derecho a que se le abone el coste de la obra. Además, para los contratos de arrendamiento celebrados a partir del 6 de junio de 2013, podrá acordarse libremente por las partes que, durante un plazo determinado, la obligación del pago de la renta sea sustituida total o parcialmente por el compromiso del inquilino de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones pactadas. Al finalizar el arrendamiento, el inquilino no podrá pedir, en ningún caso, compensación adicional por el coste de las obras realizadas en la vivienda. El incumplimiento por parte del arrendatario de la realización de las obras en los términos acordados podrá ser motivo de resolución del contrato.

Artículo publicado por Alquiler Protegido en idealista.com