Las Arras

Es frecuente en la adquisición de una vivienda de nueva construcción, como fase previa a la suscripción del contrato privado de compraventa, que el comprador entregue una determinada cantidad de dinero al vendedor en concepto de arras o señal.

Con caracter general podemos señalar que las arras o señal son entregas a cuenta del precio. La doctrina científica y la jurisprudencia del Tribunal Supremo clasifican las arras de la siguiente forma.

ARRAS CONFIRMATORIAS: aquellas en las que la entrega anticipada de parte del precio significa un pago a cuenta y revela la firmeza del contrato de compraventa celebrado.

ARRAS PENALES: aquellas en que la entrega equivale al resarcimiento de daños y perjuicios en caso de incumplimiento del contrato.

ARRAS PENITENCIALES: aquellas en que la entrega faculta a cualquiera de las partes contratantes para rescindir el contrato de compraventa , sin necesidad de que exista previamente un incumplimiento contractual, perdiéndolas el que las entrega o devolviéndolas por duplicado el que las recibe.

Las arras confirmatorias son las únicas que están expresamente reguladas en el Código Civil, concretamente en el artículo 1.454, estableciendo dicho precepto que "si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compraventa, podrá rescindirse el contrato, allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas".

Para que las arras penitenciales desplieguen su eficacia jurídica tiene que constar de manera clara y evidente que las partes quisieron dar a las arras el carácter y la eficacia que tal artículo del Código Civil atribuye, ya que existe una copiosa jurisprudencía del Tribunal Supremo que declara que las arras penitenciales han de interpretarse con caracter restrictivo.

En este sentido si han mediado arras o señal y no consta de manera clara y evidente que la intención de los contratantes era poder disligarse del contrato por dicho medio rescisorio, la entrega ha de reputarse como anticipo del precio .

Fuente: Francisco Martínez Mas. Revista Arte y Cemento nº 20 año 2.006