lunes, 22 de diciembre de 2014

De que factores depende que se conceda una hipoteca

Definir la estrategia pra financiar una vivienda y analizar el riesgo de las operaciones crediticias forma parte del día a día en el área de riesgos de cualquier entidad. Estos son siete de los parámetros principales que sus asesores van a valorar para aprobar una hipoteca o denegarla.
  1. Estabilidad profesional: Este es sin duda el aspecto fundamental y sobre el que todas las entidades basan su criterio de decisión. Desde la situación dificilmente asumible en caso de desempleo del cliente hasta la óptima, representada por su condición de funcionario de cualquier administración pública, podemos situar el riesgo del cliente en función de la antigüedad en la empresa, la duración de su contrato, la cualificación laboral o el tamaño de la empresa.
  2. El propio cliente: Una vez analizada su situación laboral, es imprescindible conocer aspectos personales que van a determinar el riesgo que asumimos; su patrimonio, consultar sus posibles ficheros riesgo, el estado civil, la edad del cliente y el uso que se va a dar a la vivienda. Son algunos de los aspectos que se analizan.
  3.   Estabilidad de ingresos: Basado siempre bajo la cobertura de la financiación responsable, hoy en día el prestatario debe de poder asumir la cuota contractual del préstamo y mantener un remanente de ingresos que sean suficientes para vivir y afrontar el resto de gastos habituales de cualquier unidad familiar. Para ello sólo se tienen en cuenta los ingresos estables y recurrentes, ya que los ingresos puntuales como dietas, comisiones e ingresos variables van a distorsionar la visión de su capacidad adquisitiva.
  4. Ratios de endeudamiento: Son los datos en los que materializamos la capacidad económica del cliente y determinan tanto si las cargas asumidas por el cliente representan un porcentaje lógico respecto a sus ingresos, como si sus ingresos son suficientes una vez descontados sus gastos mensuales. Ambos datos -porcentaje de cargas sobre ingresos y renta residual mensual- determinan frecuentemente la viabilidad de una operación crediticia
  5. Capacidad de ahorro: Actualmente la involucración del cliente en la financiación es imprescindible. Esto supone que la existencia de aportación procedente del ahorro y su cuantía es uno de los aspectos sobre los que se diseña la política de riesgode cualquier entidad.
  6. La vivienda que adquiere:Minimizar el riesgo asumido de cara a posibles adjudicaciones posteriores obliga a cualquier entidad a tener en cuenta a priori una serie de características de la vivienda y no sólo su valor actual de mercado: entorno, ubicación, tipología y adecuación urbanística son datos que hoy en día condicionan la viabilidad de la operación.
 Por último, hay que decir que cuando por cualquiera de los aspectos anteriores resulta una situación no del todo favorable respecto al riesgo que se asume, se estudian los posibles refuerzos que el cliente ofrece, como un avalista u otra garantía real o mobiliaria. Estas soluciones disminuyen ciertamente el riesgo de una financiación, pero en ningún caso van a compensar una situación en la que el titular del préstamo no puede hacer frente a sus cargas por si solo, sino intentar paliar de forma preventiva una contingencia de impago.

Fuente: Artículo de Susana Rodríguez en Revista Inmobiliarios

sábado, 22 de noviembre de 2014

Repercusión de la reforma fiscal en la venta y alquiler de viviendas


Se elimina la corrección por infación de las plusvalias generadas por la venta de una casa.
Se establece una exención por venta de vivienda de los mayores de 65 años.
Desaparece la deducción por arrendamiento de vivienda habitual.
El IRPF es un impuesto dual, donde el tratamiento que reciben los rendimientos del trabajo (salarios) es distinto de los rendimientos del ahorro. Los tipos impositivos que gravan los intereses de un depósito o las plusvalías por la venta de acciones o vivienda también se rebajan. Actualmente, los primeros 6.000 euros tributan al 21%, entre 6.000 euros y 24.000 euros aplican un 25% y, por encima de ese nivel, se grava al 27%. A partir del próximo año, los primeros 6.000 euros irán al 20%, entre 6.000 y 50.000 euros tributarán al 22% y, todo lo que quede por encima, sufrirá un porcentaje del 24%. Los tipos en 2016 volverán a reducirse hasta el 19%, 21% y 23%, respectivamente.
Teniendo en cuenta la rebaja fiscal, los contribuyentes deben valorar si les conviene retrasar el cobro de ciertas plusvalías para aprovechar la reducción de tipos. Además, la reforma elimina la penalización para las ganancias logradas a corto plazo. La legislación vigente establece que las plusvalías generadas en menos de un año tributen como un rendimiento del trabajo y, por lo tanto, sufren una fiscalidad mayor. Esta diferencia se elimina a partir del próximo año. Es decir, tributará lo mismo una ganancia lograda en diez años que en un día.
El trato fiscal que reciben las ganancias derivadas de vender una casa variará, y a peor, a partir de enero. La redacción inicial de la reforma fiscal contemplaba la supresión de los coeficientes de abatimiento, que permiten rebajar la factura fiscal por la venta de casas adquiridas antes de 1994, y de los coeficientes de actualización, que corrigen la plusvalía por el efecto de la inflación. El trámite del Senado ha servido para que el Gobierno reformulara su propuesta y mantuviera los coeficientes de abatimiento, cuya aplicación tendrá un límite global de 400.000 euros por transmisiones realizadas a partir de 2015. En cambio, la rectificación no ha llegado a los coeficientes de actualización, lo que significa que ya no se tendrá en cuenta que un euro hoy no vale lo mismo que hace diez años. Por ejemplo, para un contribuyente que compró una vivienda por 230.000 euros en el año 2001 y ahora pretende venderla por 300.000 euros, la desaparición de los coeficientes de actualización implica pagar 11.000 euros adicionales si la operación se cierra en 2015 en lugar de 2014. Sin embargo, la ley mantiene una exención por venta de vivienda de los mayores de 65 años, beneficio que rige para todos los contribuyentes siempre y cuando transfieran su casa habitual y la ganancia sea destinada a adquirir otra vivienda.
Respecto al alquiler, uno de los cambios más relevantes es que en 2015 desaparece la deducción por arrendamiento de vivienda habitual que podían aplicarse los contribuyentes con rentas inferiores a 24.107 euros.

domingo, 19 de octubre de 2014

Cinco sabios consejos de un notario para no arruinarte y que agradecerás toda tu vida



Los notarios han visto demasiadas personas arruinadas por no ser precavidas, no preparar a tiempo un documento o fiarse demasiado de las ‘buenas personas’. he aquí algunos consejos para evitar la ruina.
1.- Si estás casado/a haz testamento lo antes posible, sobre todo si tu pareja tiene en propiedad algo que no entraba en los bienes gananciales. Por ejemplo, tu pareja es propietaria de una empresa en la que tú trabajas. al morir tu pareja, si no habéis hecho testamento, esa empresa pasará a tus hijos. Si se llevan mal contigo, te echarán. si se trata de un piso, lo mismo. te quedarás en la calle. Procura hacer testamento y que tu pareja te ponga como ‘usufructuario’ hasta el final de tus días. Así te aseguras el disfrute de esa propiedad sin molestias
2.- Si quieres comprar piso a tus hijos, mejor cómpraselo a ellas que a ellos. Según la práctica habitual, en el caso de que tus hijos se separen de sus parejas, y que haya niños de por medio, el juez dará a la mujer la custodia de los niños así como el piso que habitan. En caso de que te hayas gastado un montón de dinero comprando un piso a tu hijo varón, se lo quedará ella. Si te cae bien, no hay problema, pero si te cae mal, te fastidiaste.
3.- Cuando firmes un poder, limítalo en el tiempo. Hay personas que hacen poderes a parejas, amigos, familiares, para permitirles realizar gestiones múltiples. Como en ese momento se fían del otro, firman un poder total. Ese poder lo llaman los notarios ‘de ruina’, porque si la otra persona quiere, puede arruinarte vaciándote las cuentas, vendiendo tus propiedades y liquidando todo tu patrimonio. Evítalo, poniendo algunos límites al poder como por ejemplo, el tiempo de vigor. así te ves obligado a renovarlo y revisarlo de vez en cuando
4.- si te enamoras de un extranjero/a, no te cases tan rápido. Espera.  Muchos españoles (sobre todo varones) han sido víctimas del ‘timo de la estampita’ del amor. Contactan con extranjeros/as a través de las webs de citas, comienzan una relación virtual y se casan por poderes, o tras conocerse. Luego, se dan cuenta muy tarde de que la otra persona solo deseaba expoliarles: además, su ‘amor’ trae a otros familiares, se separa, y pasa algo parecido a lo descrito en el punto 2.  Mejor esperar y ver si el amor es verdadero
5.- No firmes nada que no hayas entendido. Y si no lo entiendes, busca a una persona de confianza que lo entienda y te lo explique en términos para niños. Tómate tu tiempo. y si tienes dudas, no lo firmes, sobre todo tratándose de dinero que involucre pisos, inversiones, productos financieros, etc. pide al notario que te diga si hay algo que puede ser arriesgado para tu economía y exige una cláusula que especifique que te han informado de que no es un producto de riesgo

nota: este artículo ha sido elaborado con las recomendaciones del notario madrileño Luciano Marín Carrera

sábado, 27 de septiembre de 2014

Las Hipotecas más baratas


Además de las continuas rebajas del Euríbor, los diferenciales que añaden las entidades a los préstamos hipotecarios parecen ir a menos y, en los últimos 12 meses, se han reducido considerablemente.
A continuación os dejamos una comparativa con las hipotecas más baratas a día de hoy.  Más allá de estas opciones y con particularidades en las condiciones que puedan ofrecer las entidades financieras en cada sucursal, hay pocas hipotecas más cuyo diferencial baje de los dos puntos porcentuales.
Lo interesante de todo esto es que se aprecia ya una cierta competencia para captar los mejores clientes en materia hipotecaria, lo cual indica que habrá mejores hipotecas en un futuro no muy lejano, con vistas a igualar o mejorar el Euribor + 1,60%.



Caja España (Hipoteca Net Fidelis)
€+1,65
Financia hasta el 60% del valor de tasación o de escritura de la vivienda (por tanto, hay que aportar como mínimo el 40% del precio de compra-venta y los gastos). Tiene una larga serie de condicionantes: la domiciliación de nómina o pensión tiene que ser de al menos 24.000 euros al año (2.000 euros mensuales); además de ello es necesario cumplir otros requisitos: mantener un saldo medio en cuenta superior a 2.000 euros, realizar compras con tarjetas de crédito por un importe mínimo de 3.000 euros, contratar seguro de vida y seguro de hogar y realizar aportaciones anuales netas a un plan de pensiones o seguro de ahorro jubilación. De no cumplirlos, el diferencial puede subir hasta Euribor + 2,60%. Queda claro que es una hipoteca barata solo para determinados clientes y, además, no basta con comparar el tipo de interés con las demás ofertas, sino que se debería hacer una estimación de los costes de los productos asociados que exigen contratar.
Bankinter (Hipoteca a interés variable)
€+1,70
Tiene un tipo de interés del 2,90% el primer año y Euribor + 1,70% desde el segundo. Este producto, que financia la compra de primera vivienda con un límite del menor importe entre el 80% del precio de compra-venta y del 80% del valor de tasación, requiere contratar un seguro de hogar y otro de vida, y que los ingresos de los titulares superen los 3.000 euros mensuales. Lo más interesante de este préstamo es que no compromete todo el patrimonio presente y futuro, ya que limita la responsabilidad al bien hipotecado (con una cláusula de dación en pago o similar).
BBVA
€+1,70
Tiene un tipo de interés del 2,25 % el primer año y €+1,70 desde el segundo. Puede financiar hasta el 80 % del mayor valor entre importe de compra y valor de tasación. Está condicionado a la domiciliación de la nómina, la contratación de tarjeta de crédito, seguro hogar,etc.
Deutsche Bank (Hipoteca Casa)
€+1,79
Exige ingresos de la unidad familiar por importe de 30.000 € anuales. Domiciliar al menos 3 recibos. Contratar tarjeta de crédito y débito. Seguro de hogar y de vida
Barclays Bank (Hipoteca Barclays)
€+1,85
Destinada a la financiación de la compra de primera o segunda vivienda. El tipo de interés de este préstamo hipotecario es del 2,85% el primer año y de Euribor + 1,85% a partir del segundo, siempre que se cumplan una serie de requisitos, además de los que dan acceso al segmento “premier”: domiciliar una nómina o ingresos de al menos 2.500 euros y contratar un seguro de hogar y un seguro de vida. En caso de no cumplir estos tres requisitos, el tipo de interés se eleva a Euribor + 2,85%. El plazo máximo es de 30 años, financiando como máximo el menor importe del 80% del precio de compra-venta y del 80% del valor de tasación. Este porcentaje se reduce al 70% en caso de que la vivienda sea segunda residencia.
Caja Rural de Granada (Hipoteca Libre)
€+1,85
Domiciliar ingresos superiores a 2.000 € mensuales. Domiciliar al menos 3 recibos. Contratar tarjeta de crédito y débito. Contratar seguro vida y hogar.
Oficina Directa.com, Grupo Banco Popular (Hipoteca bonificada)
€+1,89
El requisito principal es que se domicilien ingresos familiares mínimos de 5.000 euros. Pero no solo eso; para poder alcanzar el tipo de interés del 2,95% el primer año y de Euribor + 1,89% los siguientes, además de domiciliar la nómina, se debe contratar: seguro de hogar, seguro de vida, planes de pensiones, contrato de depósitos y administración de valores y realizar un uso mínimo de tarjeta de crédito y débito. El plazo máximo es de 30 años y financia hasta el 70% del valor de tasación (con el límite del 70% del valor de compraventa).
ING Direct (Hipoteca Naranja)
€+1,89
Rebajó en mayo su tipo de referencia en 0,10% hasta Euribor + 1,89%. Su plazo es de hasta 40 años y financia el 80% del valor de tasación, siempre que este no supere al 100% del valor de compraventa. Exige ser cliente activo de Ing Direct, es decir, tener nómina domiciliada (de cualquier importe) o tener contratado algún producto de ahorro o inversión con la entidad. Estamos ante la opción que menos requisitos pide, a cambio de un interés realmente interesante en estos momentos.
ActivoBank (Hipoteca Activa Pus)
€+1,89
Sin tipo de interés inicial, exige la domiciliación de la nómina y la contratación de la tarjeta de crédito y  de los seguros de vida y hogar. Sin comisiones
OpenBank (Hipoteca Open)
€+1,89
Sin tipo de interés inicial. Domiciliación de nómina con importe mínimo de 2.000 €. Domiciliar 3 recibos. Contratación de seguro hogar y contratar tarjeta con un consumo de al menos 900 €/mes.
Liberbank (Hipoteca Ahora)
€+1,89
Domiciliación de nómina/s mínimo 2.000 €. Seguro hogar y compras anuales con tarjeta de como mínimos 1.500 €
Banco Santander (Nueva Hipoteca)
€+1,89
Financia primera y segunda residencia (financiando en el primer caso hasta 80% del valor de compraventa y hasta 30 años y en el segundo un 70% a 25 años), bajó en junio su tipo hasta el 2,85% el primer año y Euribor + 1,89% en adelante. Requiere que se domicilie una nómina superior a 2.500 euros, recibos, compras con tarjeta de más de 500 euros y contratar un seguro multi-riesgo hogar.
EVO Banco (Hipoteca Inteligente)
€+1,90
Tipo de interés inicial según caso. Domiciliación de nómina y seguro hogar. Sin comisiones de ningún tipo.
 
Fuente: Artículo de Pau A. Monserrat, director editorial de iAhorro.com, blog fotocasa y Bankimia.